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11/12/2020
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Tribunal civil francophone Bruxelles, 11/12/2020


Jurisprudence - Baux

J.L.M.B. 21/335
Tourisme - Baux - Généralités - Hébergement touristique - Plateforme internet - Absence d'autorisation - Nuisances - Mesure d'interdiction - Indemnisation des autres occupants de l'immeuble .
Dès lors que le propriétaire contrevient à la législation urbanistique ainsi qu'au règlement de copropriété en proposant son bien sur diverses plateformes de location hôtelière (booking, airbnb, ...) sans les autorisations nécessaires, une mesure d'interdiction de maintenir cette offre ne viole pas son droit de propriété.
Les nuisances engendrées par les différents occupants qui se sont succédé dans son appartement engagent par ailleurs sa responsabilité civile et justifient qu'il soit condamné à indemniser les autres occupants de l'immeuble des préjudices que ces occupations illicites leur ont causés.

(Paul-Henri / Lucien )


Vu le jugement dont appel, prononcé par le juge de paix du canton d'Ixelles le 20 août 2019,
(...)
III. Faits et discussions
(...)
12. Quant à la faute de Paul-Henri
12.1. Il n'est pas contesté, ni d'ailleurs sérieusement contestable, que d'octobre 2017 à juillet 2019, Paul-Henri a proposé son bien sur diverses plateformes de location hôtelière (booking, airbnb, ...) et que le bien a été loué ou occupé à plusieurs reprises dans ce cadre, à telle enseigne que la commune d'Ixelles a fait apposer des scellés.
Or, Paul-Henri ne démontre pas avoir obtenu les autorisations urbanistiques ad hoc permettant ce type d'affectation du bien (permis d'urbanisme visant le changement d'affectation ; autorisations du SIAMU notamment).
Partant, l'infraction urbanistique reprochée est établie à suffisance de droit, fondant la faute de Paul-Henri.
12.2. Surabondamment, cette exploitation hôtelière n'est pas conforme au règlement de copropriété de l'immeuble (article 1er) concernant les limites au droit de jouissance, d'usage et de disposition des locaux, qui impose la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires ; or précisément, l'affectation hôtelière est une activité susceptible d'engendrer des nuisances spécifiques et plus grandes qu'une affectation en logement, de telle sorte que sur ce fondement également, la faute de Paul-Henri, qui n'a pas sollicité d'autorisation et/ou de dérogation, est établie.
13. Quant au dommage de Lucien en lien causal avec la faute retenue chez Paul-Henri
13.1. Ainsi que dit ci-dessus, l'exploitation d'une activité hôtelière dans un immeuble destiné au logement est susceptible d'entraîner diverses nuisances et troubles de jouissance excédant les simples désagréments liés à une copropriété : passages répétés avec bagages, fréquentation multiple de l'immeuble par des personnes non habituelles, ce qui peut entraîner bruit, insécurité, troubles divers (fermeture ou non des portes d'entrée, etc.).
(...)
Les troubles de jouissance vantés sont concrètement démontrés par l'ensemble de ces emails et courriers adressés in tempore non suspecto, lesquels constituent autant de présomptions graves, précises et concordantes.
Si la majorité de ces troubles sont causés certes car les locataires ou clients de Paul-Henri, il n'en demeure pas moins que ces personnes à l'origine desdits troubles occupent le bien par le fait de Paul-Henri, qui de surcroît autorise voire encourage une occupation par groupes de vingt-cinq personnes ou plus, ce qui, à l'évidence, est susceptible d'entraîner des nuisances, le tribunal relevant encore que cette situation a perduré nonobstant les plaintes de Lucien relatives aux gênes et dérangements subis, dont Paul-Henri était donc parfaitement informé.
13.2. Il est faux de prétendre que seuls quelques faits (quatre, selon Paul-Henri) ont pu engendrer les nuisances vantées, de manière ponctuelle et/ou isolée.
D'une part, cette affirmation est totalement contraire aux pièces du dossier et aux divers constats, notamment du service d'urbanisme.
D'autre part, à supposer même qu'il y ait eu des moments d'accalmie (soit des locataires respectueux, soit des périodes sans locataires), il n'en demeure pas moins que le seul fait que le bien était constamment proposé à la location a entraîné, pour Lucien et sa famille, un stress récurrent, à l'instar d'une épée de Damoclès, le risque de nuisances plus ou moins importantes, de perturbations diverses, etc. étant constant.
Outre le fait que Lucien agit sur la base de l'article 1382 du Code civil (et non 544), en tout état de cause, les troubles établis ne peuvent en rien être considérés comme étant « des désagréments normaux de voisinage ».
13.3. Le dommage consiste dans les troubles subis durant plusieurs mois, Lucien calculant cette période d'octobre 2017 à mai 2019, ce qui est inférieur aux périodes objectivement constatées ci-dessus.
Outre les troubles et leurs conséquences (impact sur le sommeil, nuisances sonores diverses, agacements, dégradations de l'immeuble, agressions, etc.), le tribunal relève encore l'impact de ce stress récurrent sur la vie privée de Lucien et de sa famille.
Dans cette mesure, le tribunal estime que le premier juge a parfaitement évalué le dommage subi, calculé sur la base notamment de la valeur locative de l'immeuble, sans interruption durant la période visée (voy. supra : épée de Damoclès - point 13.2).
Le jugement doit être confirmé quant à ce.
14. Quant à l'interdiction sous peine d'astreinte.
Dès lors que Paul-Henri contrevenait à la règlementation urbanistique (ainsi qu'au règlement de copropriété, le tribunal n'aperçoit pas d'atteinte du droit de propriété de Paul-Henri, dont l'intérêt doit être légitime - quod non in casu, eu égard aux circonstances d'espèce (infraction).
Il n'y a pas lieu de réformer la décision quant à ce.
15. Quant à la condamnation de Paul-Henri à poser un tapis acoustique, sous peine d'astreinte.
Le jugement querellé condamne Paul-Henri à placer un tapis acoustique au deuxième étage de l'immeuble dans les quinze jours de la signification du jugement, sous peine d'astreinte de 250 euros par jour de retard.
Dès le moment où Paul-Henri indique avoir procédé à cette pose, le tribunal n'aperçoit pas de motif de réformer le jugement quant à ce.
Le tribunal n'aperçoit pas davantage le caractère abusif de cette demande ni d'atteinte au droit de propriété, dès lors que le but poursuivi était d'amoindrir les nuisances subies par Lucien et que Paul-Henri s'était engagé à poser un tel tapis.
(...)
À défaut de plus amples contestations, la demande est fondée.
18. Paul-Henri succombe dans son appel et dans les demandes nouvelles.
Les dépens sont à sa charge.
Par ces motifs, (...)
Dit l'appel de Paul-Henri recevable mais non fondé et l'en déboute.
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Dit la demande nouvelle de Lucien recevable et fondée.
Condamne Paul-Henri à lui payer la somme provisionnelle supplémentaire de 1.187,50 euros, à augmenter des intérêts moratoires depuis le 16 octobre 2020 jusqu'au paiement complet.
(...)
Siég. :  Mme S. Van Bree.
Greffier : Mme M. Nicelli.
Plaid. : MesV. Lejeune et D. Van Ermen.

 



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Sommaire

Dès lors que le propriétaire contrevient à la législation urbanistique ainsi qu'au règlement de copropriété en proposant son bien sur diverses plateformes de location hôtelière (booking, airbnb, ...) sans les autorisations nécessaires, une mesure d'interdiction de maintenir cette offre ne viole pas son droit de propriété.

Les nuisances engendrées par les différents occupants qui se sont succédé dans son appartement engagent par ailleurs sa responsabilité civile et justifient qu'il soit condamné à indemniser les autres occupants de l'immeuble des préjudices que ces occupations illicites leur ont causés.

Mots-clés

Tourisme - Baux - Généralités - Hébergement touristique - Plateforme internet - Absence d'autorisation - Nuisances - Mesure d'interdiction - Indemnisation des autres occupants de l'immeuble

Date(s)

  • Date de publication : 24/09/2021
  • Date de prononcé : 11/12/2020

Auteur(s)

  • Janssens, K.

Référence

Tribunal civil francophone Bruxelles, 11/12/2020, J.L.M.B., 2021/29, p. 1298-1300.

Éditeur

Larcier

Branches du droit

  • Droit civil > Contrats spéciaux > Location/louage > Baux biens immeubles
  • Droit civil > Droits réels > Copropriété > Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
  • Droit civil > Droits réels > Propriété > Autres
  • Droit civil > Obligations hors contrat > Obligation (quasi) délictuelle > Dommage
  • Droit économique, commercial et financier > Tourisme et hôtellerie > Entreprises d'hébergement

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