Me Connecter
Me connecter
PartagerPartager
Fermer
Linked InTwitter
Partager
Partager

Recherche dans la JLMB

Retour aux résultatsDocument précédent
Information
07/01/2019
Version PDF
-A +A

Justice de paix Fontaine-l'Évêque, 07/01/2019


Bail d'habitation

J.L.M.B. 19/75
Baux - Bail à loyers - Insalubrité - Arrêté d'inhabitabilité postérieur à la conclusion du bail - Ordre public (non) - Nullité (non) .
Lorsque l'arrêté d'inhabitabilité sanctionnant le défaut de salubrité du bien loué a été pris postérieurement à la conclusion du bail, l'objet de celui-ci ne saurait être considéré comme illicite. Partant, le bail n'encourt pas la nullité.

(Marcello et Valentina / Marie )


(...)
Motivation
Les faits de la cause
Les consorts Marcello-Valentina (demandeurs au principal) sont propriétaires d'une maison située (...).
Par contrat du 1er septembre 2013, ils ont donné ce bien en location à la défenderesse au principal, Marie, à titre de résidence principale, pour une courte durée de vingt-quatre (24) mois prenant cours le 5 septembre 2013.
Le loyer mensuel avait été fixé à la somme de 525,00 euros (indexé).
Le bail prévoyait également la constitution d'une garantie locative de 1.050,00 euros qui a été versée entre les mains des bailleurs, au mépris de la loi.
Le bail n'a pas été enregistré.
Un procès-verbal d'état des lieux d'entrée a été établi et signé par les parties le 1er septembre 2013.
Il est toutefois succinct : il s'agit d'un formulaire assez souvent utilisé et qui se présente sous forme de cases à cocher. Tout y est renseigné « à l'état neuf ». Quelques photographies sont jointes.
Par courrier recommandé du 16 décembre 2014 [1], la locataire a formulé plusieurs griefs :
  1. Le non-fonctionnement du chauffage à l'étage.
  2. L'humidité « sur les murs et qui se propage dans les armoires, sur les vêtements et accessoires... ».
  3. L'absence de chauffage et d'eau chaude depuis le 15 décembre 2014.
Deux courriers recommandés, le premier valant mise en demeure, ont été envoyés aux bailleurs les 23 mars 2017 et 11 avril 2017.
Il s'agissait de dénoncer des « graves problèmes d'insalubrité affectant le logement », « de nombreuses infiltrations d'eau » provenant de la toiture et des moisissures qui en résultaient ainsi que l'apparition de champignons à plusieurs endroits [2], mettant en danger la santé de ses enfants.
Dans sa lettre du 11 avril 2017 [3], la locataire a rappelé les termes de l'accord qui serait intervenu, à savoir :
• Le départ anticipé de la locataire.
• La réparation de dégâts imputables à la locataire.
• La fixation d'un rendez-vous pour établir un état des lieux de sortie.
• La restitution de la garantie locative.
Le conseil des bailleurs a répondu par lettre du 21 avril 2017.
Par lettre du 26 mai 2017, les bailleurs ont mis fin au bail moyennant un délai de préavis de trois mois prenant cours le 1er juin 2017 pour expirer le 31 août 2017.
Un rapport du service salubrité du S.P.W. du 11 septembre 2017 [4] a considéré le bien comme « Améliorable - Inhabitable de par ses caractéristiques intrinsèques ».
Ce rapport relève divers manquements aux critères minimaux de salubrité, liés à l'humidité soit de nature ascensionnelle soit par condensation, ainsi que la dangerosité de l'installation électrique [5].
Les défectuosités sont signalées dans les chambres, la salle de bain et au côté droit de la porte d'entrée.
Le 26 octobre 2017, le bourgmestre a pris un arrêté décrétant le bien « inhabitable - améliorable » [6], sur la base du rapport du S.P.W., avec ordre d'évacuation dans les trente jours et injonction aux propriétaires d'exécuter divers travaux pour assurer le respect des critères minimaux de salubrité.
Entre-temps, la locataire avait quitté les lieux pour se réfugier momentanément chez une amie.
Par décision du 30 octobre 2017, le C.P.A.S. lui a délivré une attestation de « sans abri », considérant que Marie était hébergée chez une voisine depuis le 10 septembre 2017, et que cette amie devait entrer dans un nouveau logement, fin octobre 2017, logement où il ne lui serait plus possible de l'accueillir avec ses enfants.
La locataire a renvoyé les clés par recommandé du 27 décembre 2017, lequel lui a été retourné par la poste avec la mention « refusé ».
Elle n'a donc pu les restituer que le 26 janvier 2018, après la visite de l'expert judiciaire (voir infra).
(...)
La nullité du bail
La locataire invoque la nullité du bail pour violation de :
  1. l'article 2, paragraphe 1er, de la loi du 20 février 1991.
  2. l'arrêté royal du 8 juillet 1997.
  3. l'arrêté du Gouvernement wallon du 3 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité et de surpeuplement.
L'article 2, paragraphe 1er, de la loi du 20 février 1991 énonce que [7] :

« Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien au moment de l'entrée en jouissance du preneur.

Le Roi [8] fixe les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences de l'alinéa 1er.

Les conditions minimales [9] visées à l'alinéa précédent sont impératives et obligatoirement annexées au bail.

Si les conditions prescrites par les alinéas précédents ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'alinéa premier, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts. En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer » [10].

Le locataire ne développe pas plus amplement son moyen de nullité ; ainsi, elle n'invoque pas expressément la violation de dispositions d'ordre public.
Elle soutient que la sanction civile de la mise (sic) en location d'un bien frappé d'un arrêté d'inhabitabilité est à rechercher dans les dispositions de droit commun, et que le contrat qui a un objet illicite est nul de nullité absolue.
Le tribunal a déjà jugé que la modification législative du 13 avril 1997 avait permis de remédier à l'insécurité juridique qui résultait de l'absence de sanction légale : le législateur (fédéral) n'a nullement opté pour la nullité du contrat. [11]
La loi offrait au preneur l'alternative suivante :
  • soit il exigeait l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien en conformité avec les conditions de l'alinéa 1er de l'article 2, de la loi du 20 juillet 1991 ;
  • soit il demandait la résiliation (en réalité la résolution judiciaire) du bail avec dommages et intérêts.
La loi du 25 avril 2007 avait, quant à elle, précisé que les conditions minimales de sécurité, de salubrité et d'habitabilité arrêtées par le Roi étaient simplement « impératives » (article 101 - ce qui paraissait superflu puisque l'article 12 de la loi du 20 février 1991 le prévoyait déjà)  [12].
En ce qui concerne les nouvelles normes régionales wallonnes [13], l'article 9 du décret régional wallon du 15 mars 2018 énonce que :

« Paragraphe 1er. Sauf dans l'hypothèse d'une location de biens meubles ou d'un bail à rénovation, l'habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable [14].

Paragraphe 2. Si l'habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n'exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le preneur, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l'exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts. En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer ».

Le législateur wallon n'a donc pas « franchi le pas » et n'a pas retenu la sanction de nullité ; il a conservé l'alternative que proposait l'article 2, de la loi du 20 février 1991, en y ajoutant la nécessité d'une mise en demeure préalable [15] et la preuve de la non-imputabilité au preneur de la non- conformité.
Quant au législateur bruxellois, il n'a retenu la nullité que dans deux cas de figure : une interdiction administrative frappait le logement au moment où il a été mis à bail ou bien le bailleur a déjà encouru une condamnation comme marchand de sommeil [16]. Le législateur bruxellois retient la « caducité » si l'interdiction est postérieure à la signature du bail.
Dans les autres situations, la nullité est écartée et c'est l'option traditionnelle qui est retenue (résolution ou exécution de travaux).
Pas plus que dans la législation fédérale (aujourd'hui abrogée) relative au bail de résidence principale, on ne trouve, dans les dispositions régionales wallonnes, de base légale pour prononcer la nullité du bail [17].
Si certains juges ont été jusqu'à conférer le label d'ordre public aux normes fédérales [18], ce sont surtout les normes régionales qui ont été déclarées d'ordre public par la doctrine [19] et la jurisprudence, notamment parce qu'elles étaient assorties de sanctions pénales, avec pour conséquence la nullité absolue du bail, en cas de violation des dites normes.
Le tribunal a déjà eu l'occasion d'indiquer qu'il ne partageait pas l'opinion selon laquelle les normes, qu'elles soient fédérales ou régionales, relatives à la qualité du logement qui sert de résidence principale, avaient nécessairement un caractère d'ordre public [20] [21]
Si l'on ne peut nier l'interconnexion entre, d'une part les normes administratives en matière de qualité du logement et, d'autre part, les règles du Code civil en matière de baux, il n'en demeure pas moins qu'elles s'inscrivent dans des cadres juridiques différents, des sphères de compétences distinctes et entraînent des sanctions de natures différentes, lesquelles peuvent d'ailleurs se cumuler.
Un sort particulier pouvait, le cas échéant, être réservé à deux cas de figure : l'absence de permis de location ou un arrêté d'inhabitabilité frappant l'immeuble, au moment de la conclusion du bail [22]. Le tribunal a déjà statué dans ce sens [23].
Un éminent auteur a toutefois écrit que :

« En l'état actuel de la jurisprudence de la Cour de cassation, l'existence d'une sanction pénale n'est pas un indice suffisant pour imprimer un caractère d'ordre public à la disposition ainsi sanctionnée », tout en relevant que « (...) il arrive fréquemment que le souci de protéger l'intérêt général et celui de protéger des intérêts privés se mêlent au sein de législations hybrides. Il est alors malaisé de discerner si une disposition de ce type doit être qualifiée de disposition (simplement) impérative ou relevant de l'ordre public » [24].

Le tribunal n'ignore pas que sa jurisprudence, qui déniait le caractère d'ordre public aux exigences tant fédérales que régionales en matière de salubrité et de sécurité des logements, allait à l'encontre d'une partie importante de la doctrine et de la jurisprudence [25].
La doctrine favorable à la sanction de nullité a cependant été amenée à nuancer son analyse en raison des conséquences potentiellement désastreuses pour le locataire d'une application systématique de la sanction de nullité du bail et de ses « effets pervers » [26].
L'application « aveugle » de la sanction de nullité du contrat prive les parties de toute possibilité de choix en la matière, au mépris du reste de l'option qui était offerte par l'article 2 de la loi du 20 février 1991.
On peut penser que la crainte de telles conséquences n'est pas étrangère au choix du législateur régional (tant en Wallonie qu'à Bruxelle [27], et qui amène le tribunal à reconsidérer sa position (voir infra).
C'est ainsi que le commentateur de la décision qualifiée de novatrice du tribunal de première instance de Bruxelles du 19 mai 2015 [28], a salué le fait que le tribunal avait « déconstruit l'(ad)équation - jugée simpliste - entre violation d'une norme d'ordre public et nullité absolue du contrat », avec pour conséquence que la sanction devrait être adaptée à la gravité du manquement car « les normes de salubrité ne proméritent pas toutes le label d'ordre public » et que « la méconnaissance d'une norme d'ordre public n'occasionne pas nécessairement l'annulation du contrat » [29].
Autrement dit, la sanction de nullité devrait être réservée aux cas les plus graves de violation des exigences légales en matière de sécurité, de salubrité et d'habitabilité (désormais uniquement régionales), lesquelles ne toucheraient pas toutes à l'ordre public ; la gravité de la violation des normes, de même que la nature d'ordre public de celles-ci étant laissées à l'appréciation du juge du fond.
Nous ajouterons que le juge doit également vérifier l'imputabilité des désordres qui affectent le logement (voir infra, le décret régional wallon du 15 mars 2018).
Selon cette approche, il n'y aurait jamais « d'automaticité » de la nullité [30], puisque le choix de la sanction la plus appropriée dépendrait du pouvoir d'appréciation du juge [31].
Entre-temps des normes régionales sont entrées en vigueur tant en Région wallonne qu'en Région bruxelloise (voir supra).
L'article 9 du décret régional wallon du 15 mars 2018 énonce que :

« Paragraphe 1er. Sauf dans l'hypothèse d'une location de biens meubles ou d'un bail à rénovation, l'habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du logement et de l'habitat durable [32].

Paragraphe 2. Si l'habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n'exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le preneur, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l'exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.

En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer ».

Ainsi que le tribunal l'a déjà relevé plus haut :
  1. Le législateur wallon n'a donc pas « franchi le pas » et n'a pas retenu la sanction de nullité ; il a conservé l'alternative que proposait l'article 2 de la loi du 20 février 1991, en y ajoutant la nécessité d'une mise en demeure préalable [33] et la preuve de la non-imputabilité au preneur de la non- conformité.
  2. Quant au législateur bruxellois, il a réservé la sanction de la « nullité » aux deux cas de figure jugés les plus graves, à savoir : une interdiction administrative frappait le logement au moment où il a été mis à bail ou bien le cas où le bailleur avait déjà encouru une condamnation comme marchand de sommeil [34].
Si l'interdiction est postérieure à la signature du bail, c'est la sanction de « caducité » qui a été retenue. Dans les autres cas, la nullité est écartée au profit de la solution traditionnelle issue de l'ancienne loi fédérale.
Dans cette perspective, on peut se demander si le caractère d'ordre public des normes en question présente encore le moindre intérêt.
Ainsi, pas plus que dans la législation fédérale spécifique (aujourd'hui abrogée) relative au bail de résidence principale, que dans les dispositions régionales wallonnes (anciennes et actuelles) on ne trouve de base légale pour prononcer la nullité du bail en raison de l'état du bien.
On constate qu'au fil des modifications successives de la législation, le législateur (fédéral ou régional wallon) n'a, à ce jour, jamais choisi expressément la voie de la nullité [35].
Il faut donc se tourner vers le droit commun des obligations.
La sanction de nullité du bail trouverait son fondement dans l'article 6 du Code civil [36] qui permettrait de déclarer nul un contrat dont l'objet serait illicite [37].
C'est donc au moment de la formation du contrat qu'il faut se placer.
Toutefois, comme l'a rappelé à juste titre le tribunal de 1re instance de Bruxelles dans la décision citée plus haut, l'article 6 du Code civil ne précise nullement la sanction qui est attachée à son non-respect ; on considère généralement qu'il s'agit d'une nullité qualifiée de « virtuelle », et qui relève de l'appréciation du juge, mais rien n'est moins sûr [38].
Comme précisé plus haut, la jurisprudence a ainsi appliqué la sanction de nullité en cas de défaut du permis de location, compte tenu du caractère illicite de cet état de chose (ce qui n'est pas le cas en l'espèce) [39].
De même un immeuble déclaré inhabitable par le bourgmestre (avec injonction de quitter les lieux) a été considéré comme étant un « objet illicite » [40].
Avant d'analyser la notion d'ordre public et le caractère licite de l'objet d'un contrat, encore faut-il, au préalable, définir ce qu'il faut entendre par « objet ».

L'objet [41] du contrat

La doctrine est loin d'être unanime à propos d'une notion aussi polysémique.
On peut distinguer :
1. L'objet-chose (une chose corporelle ou non). Dans le cas du bail, il s'agirait du bien immobilier (désormais aussi mobilier dans le cadre du « bail wallon »).
2. L'objet de l'obligation qui correspond à la prestation promise pas le débiteur : en l'occurrence la mise à disposition d'un logement par le bailleur.
3. L'objet du contrat : (notion plus floue) qui est de créer, modifier ou transférer ou encore éteindre des droits ; soit, dans une acception plus technique : les obligations mêmes auxquelles la convention donne naissance, ce à quoi tend le contrat, ou encore l'obligation principale née du contrat [42].
Le professeur Van Ommeslaghe donne une définition plus synthétique : l'objet du contrat est de faire naître des droits et des obligations et l'objet de ceux-ci, c'est-à-dire les prestations que les droits permettent d'obtenir [43].
On s'aperçoit que la jurisprudence évoquée ci-dessus en matière de bail se focalise (à tort) sur la notion d'objet-chose.
La jurisprudence de la Cour de cassation en matière d'illicéité de l'objet trouve son origine dans le droit des assurances [44].
On peut déduire de ses arrêts que l'objet du contrat n'est pas « l'objet - chose » mais bien l'obligation principale, laquelle ne peut être illicite que si celle-ci a [45] pour effet, objectivement, de créer ou de maintenir une situation illégale. (« Test de l'illicéité »)
Dans son arrêt du 30 janvier 2015 [46], la Cour de cassation a dit que :

« Sauf dispositions légales contraires, l'infraction a une règle d'ordre public commise lors de la naissance de la convention, entraîne en principe, uniquement la nullité de ta convention lorsqu'il résulte de cette infraction que l'objet de la convention est illicite » et, d'autre part que « l'objet d'une convention est illicite si elle oblige à une prestation interdite par unie loi d'ordre public du est contraire aux bonnes moeurs ».

L'arrêt précise que la situation illégale doit être créée ou maintenue par une prestation contractuelle, (objet de l'obligation).
On voit bien, à la lumière de cette jurisprudence, que l'illicéité intrinsèque de « l'objet-chose » [47], n'entraîne pas nécessairement l'illicéité de l'objet du contrat.
Le Code wallon du logement et de l'habitat durable contient un titre IV spécifique (article 200bis à 202bis) relatif aux dispositions administratives et pénales.
Ces articles énoncent les différents comportements infractionnels susceptibles de poursuites pénales ou d'amendes administratives, parmi lesquels :
  1. Permettre l'habitation [48] dans un logement dont l'interdiction d'accès ou d'occupation a été déclarée par le bourgmestre en vertu de l'article 7, alinéa 3 (en substance, les arrêtés d'inhabitabilité).
4. Louer ou mettre en location un logement sans avoir obtenu de permis de location.
5. Louer un logement disposant d'un permis de location, mais contrevenant à une disposition arrêtée par ou en vertu des articles 10 et suivants.
Ainsi, en cas d'un arrêté d'inhabitabilité ou d'un défaut du permis de location antérieurs à la conclusion du contrat, c'est au moment de la conclusion du bail que naît l'infraction qui rend illicite l'objet du contrat ; la délivrance au preneur d'un bien immeuble (et désormais meuble), dans ces conditions, a donc pour effet de créer et de maintenir une situation illégale [49].
L'infraction est (souvent) continue et persiste aussi longtemps que se poursuit le bail ou l'occupation du bien, en raison de la persistance d'un état délictueux, et tant que la situation illégale du bien n'a pas été régularisée.
Il n'en va pas de même lorsque la situation illégale est née en cours d'exécution du contrat, voire postérieurement à la fin de relations contractuelles :

« ... les circonstances factuelles ultérieures à la formation du contrat sont sans pertinence pour apprécier la licéité de l'objet » [50].

Dans le cas d'espèce, précisément, l'arrêté d'inhabitabilité est intervenu postérieurement à l'expiration du délai de préavis notifié par les bailleurs, et donc après à la fin des relations contractuelles, à un moment où, en outre, la locataire n'occupait plus le bien.
En tout état de cause, cet arrêté ne pouvait donc entraîner la nullité du bail en raison du caractère illicite de son objet, au moment de la conclusion du contrat.
Dans ce cas de figure, il n'y pas lieu non plus de s'interroger sur l'application d'autres dispositions du Code civil comme les articles 1722 [51] et 1741.
Bien entendu, le preneur pourrait soutenir que l'immeuble était insalubre au moment de la conclusion du contrat, à charge pour lui d'en rapporter la preuve.
Il pourrait, dans ce cas, invoquer un vice de consentement (qui n'entraîne qu'une nullité relative) ou le défaut de délivrance d'un bien en bon état de réparations de toute espèce (article 1720 du Code Civil) pour solliciter la résolution judiciaire du contrat.
En revanche, en dehors des deux hypothèses que constituent le défaut de permis de location ou la location nonobstant un arrêté d'inhabitabilité au moment de la conclusion du contrat, le bail ne pourrait être frappé de nullité absolue en raison d'une violation de règles qualifiées « d'ordre public ».
En effet, comment déterminer le seuil à partir duquel interviendrait cette sanction radicale :
  • en raison de l'accumulation de manquements tels qu'énumérés dans les listes de l'arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 [52] ?
  • en raison de la méconnaissance d'un seul critère, mais jugé suffisamment grave, ou, au contraire, en présence de n'importe quel manquement ?
  • en raison de la nature des manquements relevés et qui peuvent être d'une grande diversité [53] ?
  • en considérant les pièces du logement qui sont touchées et l'usage auquel elles sont destinées ?
L'article 19 de l'arrêté du 30 août 2007 précisait que : « Est considéré comme salubre le logement présentant un ou plusieurs manquements aux critères minimaux de salubrité définis aux articles 8 à 16 (soit les articles 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 et 16) du présent arrêté dans le cas où le ou les manquements relevés par l'enquêteur sont de minime importance (sic) et ne peuvent être supprimés que moyennant la mise en oeuvre de travaux disproportionnés par rapport à l'objectif à atteindre ».
Encore faudrait-il faire la part des choses entre ce qui est imputable à l'une ou à l'autre partie [54].
Ce qui reviendrait à adopter, en la matière, une notion ordre public à géométrie variable, ce qui ne contribuerait certainement pas à la sécurité juridique.
Sans compter que l'anéantissement brutal du contrat ne permet pas au bailleur qui le souhaiterait de se mettre en ordre en réalisant des travaux.
Il n'est pas non plus équitable de prononcer la nullité du bail alors que le preneur paraît s'être accommodé de la situation, parfois pendant plusieurs années, et qu'arrivé en fin de bail ou même une fois qu'il a quitté les lieux, il entend obtenir le remboursement de tous les loyers payés, de préférence sans contrepartie.
En outre, comme le fait pertinemment remarquer un auteur à propos de la solution de la nullité :

« (...) largement dominante, elle dissimule toutefois un paradoxe : l'inclination avec laquelle on tend à l'ériger en évidence oblitère sa condition même de possibilité, à savoir l'existence du vice ab initio.

(...) Or, cette vérification (de la contemporanéité des malfaçons par rapport à la signature de la convention) ne se fait pas systématiquement » [55].

On pourrait aussi soutenir que, dans le cas d'un logement dépourvu d'un permis de location ou frappé d'un arrêté d'inhabilité au moment de la conclusion du contrat, la « chose » louée était « hors commerce » (article 1128 du Code civil [56]) et, pour ce motif, devait être écartée du marché locatif.
En raison de sa nature même, la chose hors commerce pourrait donc rendre illicite la prestation contractuelle (objet de l'obligation) qui s'y rapporte [57].
Cette solution n'est toutefois pas certaine dès lors que l'illicéité de l'objet n'entraîne pas nécessairement son extra-commercialité [58].
En revanche, on ne voit pas sur quelle base des biens affectés par des vices et des désordres divers pourraient systématiquement et sans nuances, être déclarés « illicites » et donc (pour ce motif) « hors commerce », au risque d'exclure de l'offre locative un nombre considérable d'immeubles, en particulier dans des régions paupérisées [59].

Application au cas d'espèce

On ne peut considérer que le bail, au moment de sa formation, avait un objet illicite au motif qu'il aurait eu pour effet de créer ou maintenir une situation illégale dès lors que l'arrêté d'inhabitabilité est intervenu postérieurement à la fin des relations contractuelle et l'occupation du bien.
Compte tenu de l'ensemble des circonstances de la cause, la demande est sans fondement en ce qu'elle tend à entendre prononcer la nullité du bail et rien n'autorise le tribunal à considérer qu'il serait frappé de nullité absolue.

Le trouble de jouissance

La locataire a incontestablement subi un trouble de jouissance et les bailleurs le reconnaissent.
Le preneur fixe le point de départ de ce trouble au 1er janvier 2015, soit juste après l'envoi recommandé du 16 décembre 2014, dont question à l'exposé des faits (voir supra).
Assez curieusement, les bailleurs prétendent que le contenu de la lettre qu'ils ont reçue ne correspond pas à la copie versée aux débats.
Ils soutiennent que cette copie « a été fabriquée pour les besoins de la cause » et que le courrier qui leur a été adressé ne concernait qu'un problème de chauffage.
Ils se gardent bien, toutefois, de produire cette lettre car... ils ne l'auraient pas conservée !
L'argumentation des bailleurs est « cousue de fil blanc ».
Aucune demande incidente en faux civil n'a été expressément formulée [60].
De toute manière, compte tenu de la nature des désordres qui affectaient le bien, à supposer qu'ils n'aient été dénoncés qu'en mars et avril 2017 (exposé des faits), ils devaient préexister à ces mises en demeure (en particulier, l'humidité ascensionnelle).
Le tribunal retiendra donc la date du 1er janvier 2015.
L'expert judiciaire a retenu un taux de 45 pour cent de la valeur locative du bien, sous déduction de 10 pour cent à charge de la locataire pour défaut de ventilation, soit, in fine, 35 pour cent.
L'expert incrimine en effet le mode d'occupation des lieux.
La locataire sollicite l'entérinement de l'avis de l'expert.
Les bailleurs proposent un taux de 15 pour cent mais sans véritablement motiver leur contestation [61].
Le tribunal retiendra donc l'estimation de l'expert judiciaire, pour la période du 1er janvier 2015 au 10 septembre 2017.
Calcul des indemnités :
(...)
Décision
(...)
Sur la demande principale.
Condamne la défenderesse au paiement de :
  • 1.112,50 euros, à titre d'arriérés de loyers, d'indemnité d'occupation et d'arriérés d'indexation.
  • 3.206,50 euros T.V.A.C., à titre de dommages et intérêts du chef de dégâts locatifs.
Le tout sous déduction de la garantie locative de 1.050,00 euros, à majorer des intérêts au taux moyen du marché financier, à partir du 1er septembre 2013 jusqu'au 28 juin 2018, ensuite des intérêts au taux légal jusqu'au présent jugement.
  • Déboute du surplus.
Sur la demande reconventionnelle.
Condamne les défendeurs sur reconvention au paiement de la somme de 6.066,29 euros, à titre de dommages et intérêts du chef de trouble de jouissance.
(...)
Siég. :  M. D. Rubens.
Greffier : Mme M. Metillon.
Plaid. : MesP. Rousseaux et B. Demirkan (loco MeS. Stoupy).

 


[1] Elle y faisait référence à des rencontres au cours desquelles ces troubles auraient déjà été évoqués précédemment.
[2] Chambres, salle de bains, salon, cave.
[3] Qui faisait suite à la visite du bailleur, accompagné d'un ouvrier et d'une assistante sociale.
[4] Suite à une visite du 23 août 2017.
[5] Présence d'un spot au-dessus de la baignoire et une prise descellée dans une chambre (qui sera considérée comme dégât locatif par l'expert !)
[6] L'arrêté relate le souhait de la locataire de quitter les lieux.
[7] Article modifié par l'article 5 de la loi du 13 avril 1997 (M.B., 21 mai 1997), applicable aux contrats conclus ou renouvelés après le 31 mai 1997 (article 15). Paragraphe 1er numéroté par l'article 101, 2°, et modifié par l'article 101, 1° et 2°, de la loi du 25 avril 2007 (M.B., 8 mai 2007 (troisième éd.)). Paragraphe 2 inséré par l'article 101, 3° de la loi du 25 avril 2007 (M.B., 8 mai 2007 (troisième éd.)). Loi abrogée, en ce qui concerne la Région wallonne, par l'article 92, paragraphe 1er, du Décr. parl. w. du 15 mars 2018 (M.B., 28 mars 2018), en vigueur le 1er septembre 2018 (art. 94).
[8] Arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
[9] Terme non autrement précisé.
[10] Les textes en caractères droits sont soulignés par le tribunal.
[11] Le bail de résidence principale, la Charte, 2006, p. 122 ; J.P. Louvain, 15 octobre 2002, Échos log., 2003 : le locataire ne peut pas invoquer la nullité mais plutôt la résiliation du bail ; J.P. Fontaine-l'Évêque, 1er octobre 2007, J.L.M.B., 2008, p. 528 ; J.P. Fontaine-l'Évêque, 24 juin 2011 déjà cité.
[12] J.P. Fontaine-l'Évêque, 24 juin 2011, J.J.P., 2013, pp.235 et suivantes.
[13] Arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l'article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon du logement. Chapitre II : « Les critères minimaux de salubrité des logements existants et les critères de surpeuplement ».
[14] Exit les normes fédérales.
[15] La sanction de l'absence de cette mise en demeure n'est pas expressément précisée.
[16] À ce propos, voy. Nicolas Bernard : « L'impact sur le contrat de location des manquements aux normes régionales de salubrité : le tournant de la régionalisation du bail », J.T., 2018, p. 650, qui dénonce, notamment, le caractère automatique de la sanction et les effets pervers qui risquent de découler de rigidification législative (sic).
[17] Entre-temps, le tribunal a pu prendre connaissance du décret flamand sur la location d'habitations du 9 novembre 2018, publié le 7 décembre 2012, contenant des dispositions relatives à la location de biens destinés à l'habitation ou de parties de ceux-ci, en vigueur le 1er janvier 2019.

« Art. 12 Obligation de livraison et état du bien

Paragraphe 1er. Le bailleur est tenu de délivrer le bien en bon état d'entretien à tous égards.

Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité visées à l'article 5 du décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du logement, ci-après dénommé le Code flamand du logement.

La présence d'une attestation de conformité telle que visée à l'article 7 du Code flamand du logement, délivrée dans les trois mois avant le début du bail, vaut comme présomption du respect de l'obligation, visée à l'alinéa 2.

Paragraphe 2. Un bail conclu pour un bien qui ne répond pas aux exigences visées au paragraphe 1er, alinéa 2, est nul. La nullité doit être constatée par le juge.

Sous réserve du droit du preneur de réclamer une indemnisation, le juge qui prononce la nullité visée à l'alinéa 1er, peut imposer une indemnité d'occupation basée sur la valeur locative de l'immeuble, en tenant compte des défauts du bien ».
[18] Contra : J.P. Fontaine-l'Évêque 24 juin 2011, J.J.P., 2013, pp. 235 et suivantes : « L'article 2, de la loi du 20 février 1991, selon lequel le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité, ne constitue pas une disposition d'ordre public, dans la mesure où les normes fédérales relatives à la qualité du logement qui sert de résidence principale protègent des intérêts privés ».
[19] Voy. not. L. Tholomé, « Les effets sur le plan civil de l'absence d'un permis de location », obs. sous J.P. Wavre, 30 décembre 1999, Échos log., 2000, p. 93.
[20] J.P. Fontaine-l'Évêque 24 juin 2011, J.J.P., 2013, pp.235 et suivantes : « Enfin, les normes de qualité du logement édictées par le Code wallon du logement ne sont pas davantage d'ordre public » Voy., notamment, Normes d'habitation. Wallonie, Bruxelles, Les dossiers du Journal des Juges et Paix et de Police, la Charte, 2008, pp. 136 et suivantes.
[21] « Normes d'habitation, Wallonie, Bruxelles, Les dossiers du Journal des Juges et Paix et de Police », La Charte, 2008, p. 136. N'est d'ordre public que la loi qui touche aux intérêts essentiels de l'État ou de la collectivité, ou qui fixe, dans le droit privé, les bases juridiques sur lesquelles repose l'ordre économique ou moral de la société ; Cass., 15 mars 1968, Pas., 1968, I, p. 884.
[22] Art. 201, Paragraphe 1er, du Code Wallon du logement « Est puni d'une amende de cent francs à mille francs :

1° tout propriétaire, usufruitier, locataire, occupant ou gardien qui permet l'habitation dans un immeuble déclaré inhabitable ou interdit d'accès par le bourgmestre ou par le gouvernement ;

2° le bailleur qui:

a. soit loue ou met en location un logement visé à l'article 10 sans avoir obtenu de permis de location ;

b. soit, après obtention d'un permis de location, contrevient à une disposition arrêtée par ou en vertu des articles 10 et suivants ;

3° toute personne qui fait obstacle à l'exercice des missions des fonctionnaires et des agents techniques visés à l'article 5.

Paragraphe 2. Est puni d'un emprisonnement de huit jours à un an et d'une amende de mille francs à dix mille francs ou d'une de ces peines seulement :

1° toute personne qui récidive dans les cinq ans qui suivent une condamnation en vertu du paragraphe 1er ;

2° tout bailleur qui loue ou met en location un logement nonobstant un refus ou un retrait de permis de location.

Art. 202. Est punie d'une amende de cent francs à mille francs, toute personne qui contrevient aux dispositions du présent code en vue d'obtenir une aide visée au titre II, chapitre II ».
[23] J.P. Fontaine-l'Évêque, 24 juin 2011, déjà cité : « La sanction civile de la location d'un immeuble en dépit d'un arrêté d'inhabitabilité du bourgmestre est à rechercher dans les dispositions du droit commun des contrats. L'objet d'un contrat de bail est l'immeuble donné en location. Son objet doit être licite. En l'espèce, le contrat de location avait un objet illicite, contraire à l'ordre public, en l'occurrence un bien immeuble frappé d'une décision du bourgmestre le rendant totalement inhabitable. Ce contrat est donc nul, de nullité absolue ».
[24] Christine Biquet-Mathieu, « Retour sur la distinction entre dispositions impératives et d'ordre public et sur l'incidence de la reconnaissance de dette et des paiements dans le régime général de la prescription », R.F.D.L., 2018/2, pp. 243-275 ; Cass., 22 janvier 2016, J.J.P., 2016/9-10, p. 428, note R. Steennot.
[25] On notera toutefois que l'arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2012, R.W., 2012-2013, p. 985, était relatif aux normes régionales flamandes (note Dambe).
[26] Voy. « Règles régionales de salubrité et nullité du bail : vers un tournant majeur dans l'appréciation des juges », sous Civ. Bruxelles, 19 mai 2015, R.G.D.C., 2016/3, p. 139.
[27] Le législateur flamand a fait un autre choix et la doctrine ne manquera pas de commenter ce point de vue.
[28] R.G.D.C, 2016/3, p. 133 ; note bas de page 14 ci-dessus.
[29] Ce qui a toujours été la position de notre tribunal.
[30] Même en cas de défaut de permis de location ou d'arrêté d'inhabilité au moment de la conclusion du contrat.
[31] Le tribunal de 1re instance de Bruxelles a dit ne pas se rallier à l'arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2013.
[32] Exit les normes fédérales.
[33] La sanction de l'absence de cette mise en demeure n'est pas expressément précisée.
[34] À ce propos, voy. Nicolas Bernard : « L'impact sur le contrat de location des manquements aux normes régionales de salubrité : le tournant de la régionalisation du bail », J.T., 2018, p. 650, qui dénonce, notamment, le caractère automatique de la sanction et les effets pervers qui risquent de découler de rigidification législative (sic).
[35] Sous réserve de la Flandre, dans les deux hypothèses dont question plus haut.
[36] Cass., 28 novembre 2013, Pas., 2013, p. 2399. La Cour a considéré comme fondé le moyen suivant : « En vertu de l'article 1131 du Code civil, l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. Une convention ayant un objet illicite est nulle en vertu de l'article 6 du Code civil. La licéité de la cause et l'objet d'une convention doivent être appréciés au moment de sa conclusion ».
[37] « Actualités du droit des obligations », U.L.B., Bruylant, 2005 en particulier nos 12 et 47 ; Le droit commun du bail, La Charte, 2006, p. 89 ; J.P. Fontaine-L'Évêque, 24 juin 2011, J.J.P., 2013, p. 235.
[38] En cas de nullité virtuelle, l'appréciation par le juge de la gravité de l'atteinte à l'intérêt protégé s'impose sans distinguer selon que l'intérêt protégé est un intérêt privé, par exemple la protection du consommateur par un formalisme de validité (Cass., 26 mai 2006, R.G.D.C., 2007, p. 476, note P. Wéry) ou selon qu'il s'agit de l'intérêt général, étant alors en cause la méconnaissance d'une disposition d'ordre public (Cass., 6 décembre 2013, Pas., 2013/12, p. 2493 ; Christine Biquet-Mathieu, « Retour sur la distinction entre dispositions impératives et d'ordre public et sur l'incidence de la reconnaissance de dette et des paiements dans le régime général de la prescription », op. cit., note 11.
[39] J.P. Arlon, 4 septembre 2001, Échos log., 2002, p. 117, qui cite Civ. Nivelles, 27 octobre 2000, Le Cri, n° 251, février 2001, p. 7 et J.P. Tournai, 3 janvier 2001, R.G. 00467, inédit ; J.P. Tournai, 4 septembre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 513 ; J.P. Fontaine-l'Évêque, 24 juin 2011 cité plus haut, note 37.
[40] Voy. Actualités du droit des obligations, U.L.B., Bruylant, 2005 en particulier nos 12 et 47 ; Le droit commun du bail, la Charte, 2006, p. 89.
[41] À distinguer de la cause qui touche aux mobiles déterminants des parties. Sur la querelle entre « causalistes » et « anti-causalistes », voy., notamment, P. A. Foriers, « Actualités du droit des obligations », Larcier, pp. 54 et suivantes.
[42] Th. Derval et L. Grauer, « Infraction urbanistique et illicéité de l'objet du contrat de vente : un trait d'union ténu. », R.G.D.C., 2015/18, pp. 422 et suivantes ; P. Wéry, Droit des obligations, vol. I, Bruxelles, Larcier, 2011, n° 289.
[43] Voy. Actualités du droit des obligations, U.L.B., Bruylant, 2005, p. 39 n°s 12 et 47.
[44] Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, n° 199 : assurance-incendie d'un chalet construit sans permis ; Cass., 14 septembre 2000, Pas., 2000, n° 470 et conclusions de l'avocat général Henkes, à propos de l'assurance d'une cuve à mazout « illicite » car contraire à la législation d'ordre public en la matière ; Cass., 19 mai 2005, Pas., 2005, n° 284 : couverture d'assurance d'un immeuble dénué de permis ; Cass., 17 juin 2007, T. Straf., 2008, p. 447, note B. Ketels et G. Vermeulen (traduction par C. Biquet-Mathieu, op. cit., Chron. Droit à l'usage du notariat, 2011, p. 23) : location d'un complexe immobilier destiné à la prostitution.
[45] Et non un simple outil utilisé par les parties pour parvenir à un résultat illicite. Quant à la cause, elle relève de l'intention des parties, de leur mobile.
[46] R.G. C.14.0285.N. surwww.juridat.be .
[47] Ainsi l'absence d'un permis pour un immeuble.
[48] Terme plus large que location.
[49] « Infraction urbanistique et illicéité de l'objet du contrat de vente : un trait d'union ténu », R.G.D.C., 2015/8, p. 422.
[50] « Infraction urbanistique et illicéité de l'objet du contrat de vente : un trait d'union ténu », op. cit., p. 432, n° 14.
[51] À toutes fins utiles, on rappellera que l'article 1722 du Code civil ne s'applique qu'en l'absence de toute faute des parties : « La dissolution du bail sous l'angle du droit commun », J.T., 2018, p. 654.
[52] On remarquera qu'il est ici question de « critères minimaux de salubrité et de surpeuplement », tandis que l'arrêté royal du 8 juillet 1997 visait les « exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité ».
[53] On ne peut mettre sur le même pied des lézardes et fissures profondes, la déformation ou l'instabilité de planchers, la hauteur des baies de passage, la largeur et la hauteur des marches d'un escalier, l'absence de main courant ou de garde-corps.... etc.
[54] Ce qui ne relève pas du pouvoir de l'administration. Le cas d'espèce a démontré l'intérêt de cette analyse.
[55] Le bail et le contrat de vente face aux réglementations régionales, Larcier, 2015, pp. 10 et suivantes.
[56] Au sens d'une chose pouvant servir d'objet à un acte juridique : P. Wéry, « L'objet du contrat », in Droit des obligations - Volume I, Bruxelles, Larcier, 2011, n° 288.
[57] X. Dieux, « Les articles 1101 à 1133 du Code civil : dispositions préliminaires et conditions de validité des contrats », J.T., 2004, p. 292.
[58] Sur cette question, « Infraction urbanistique et illicéité de l'objet du contrat de vente : un trait d'union ténu », R.G.D.C., 2015/8, p. 433 et l'analyse de la jurisprudence de la Cour de cassation française.
[59] Sans compter, désormais, les meubles.
[60] J.P. Fontaine-l'Évêque,9 septembre 2005, J.L.M.B., 2005/28, p. 1259.
[61] « Est-il raisonnable de.... » !


Fermer

Sommaire

Lorsque l'arrêté d'inhabitabilité sanctionnant le défaut de salubrité du bien loué a été pris postérieurement à la conclusion du bail, l'objet de celui-ci ne saurait être considéré comme illicite. Partant, le bail n'encourt pas la nullité.

Mots-clés

Baux - Bail à loyers - Insalubrité - Arrêté d'inhabitabilité postérieur à la conclusion du bail - Ordre public (non) - Nullité (non)

Date(s)

  • Date de publication : 18/10/2019
  • Date de prononcé : 07/01/2019

Référence

Justice de paix Fontaine-l'Évêque, 07/01/2019, J.L.M.B., 2019/33, p. 1576-1588.

Branches du droit

  • Droit civil > Contrats spéciaux > Location/louage > Résidence principale
  • Droit public et administratif > Logement > Région wallonne > Code wallon du logement
  • Droit civil > Contrats spéciaux > Location/louage > Baux biens immeubles
  • Droit civil > Obligations conventionnelles > Conditions de validité des conventions > Objet

Éditeur

Larcier

User login