Jurisprudence - Vente immobilière
| I. |
Vente immobilière - Vente conclue avec un consommateur - Notions d'entreprise et de consommateur - Garantie - Vice caché - Nullité de la clause d'exonération. |
| II. |
Vente immobilière - Garantie - Vice caché - Clause indiquant l'éventualité d'une pollution - Découverte ultérieure de pollution. |
1. Lorsque le vendeur d'un bien immeuble est une entreprise au sens du Code de droit économique, la clause d'exonération des vices cachés reprise dans le contrat de vente immobilière passé avec un consommateur est nulle si ce dernier n'agit pas dans le cadre d'activités commerciales habituelles d'achat et de revente de biens immeubles et ce, alors même qu'il aurait acquis le terrain en vue de le revendre ultérieurement en réalisant une plus-value.
2. La pollution du sol au sens du décret wallon du 5 décembre 2008 relatif à la gestion des sols constitue un défaut qui rend impropre à l'usage auquel, à la connaissance du vendeur, l'acheteur destine un terrain lorsque celle-ci dépasse les valeurs seuil, les valeurs d'intervention et leurs champs d'application en fonction de la situation de fait et de droit, actuelle ou future, notamment les types d'usage naturel, agricole, résidentiel, récréatif ou commercial et industriel du terrain, tels que déterminés à l'annexe 2 du décret.
Lorsque la convention de vente d'immeuble attire spécialement l'attention de l'acquéreur sur le fait qu'aucune étude de sol dite d'orientation ou de caractérisation au sens du décret sol n'a été effectuée sur le bien vendu et que, par conséquent, une pollution éventuelle est possible, il appartient à l'acquéreur de procéder à des sondages et autres analyses s'il veut avoir la certitude que le site est exempt de toute pollution. La découverte postérieure de pollution ne peut donc être qualifiée de vice caché donnant lieu à garantie, pour autant que le vendeur soit de bonne foi, ce qui est le cas lorsque les traces de pollution ne résultent pas de l'activité du vendeur mais sont présentes dans un remblai qui a servi à égaliser le relief du sol et qui existaient déjà avant l'époque à laquelle le vendeur est devenu propriétaire du bien.
(Eugène et Linda / S.A. V. )
Vu le jugement dont appel rendu le 27 octobre 2017 par la cinquième chambre du tribunal de commerce du Hainaut, division de Charleroi ; (...)
| Exposé des faits - antécédents |
Par acte du 12 juillet 1994, Leonardo, son épouse Marina et Jean-Louis faisaient l'acquisition d'un ensemble immobilier sis (...).
Par acte du 11 avril 2001 reçu par le Notaire Derbaix de résidence à (...), les époux Leonardo-Marina et Jean-Louis apportaient une parcelle de terrain faisant partie de cet ensemble à la S.A. V., représentée par Gaston et Christiano.
La S.P.R.L. L., constituée par les consorts Leonardo-Marina et Jean-Louis a exploité sur ledit terrain un commerce de vente de véhicules d'occasion sans entretien.
Par acte du 2 avril 2013 reçu par le Notaire Derbaix de résidence à (...), la S.A. V. vendait ce terrain à Eugène et à Linda.
Ce dernier acté stipule notamment :
« Les acquéreurs ne pourront prétendre à aucune indemnité ni à une réduction du prix ci-après fixé soit pour mauvais état, vices apparents ou non apparents, vétusté ou autre cause soit pour vices du sol ou du sous-sol (...) ».
« État des sols.
A (...)
B (...). La partie venderesse déclare de bonne foi :
1. Ne pas avoir exercé sur le bien présentement vendu d'activités pouvant engendrer une pollution du sol.
2. Ne pas avoir connaissance de l'existence présente ou passée sur ce même bien d'un établissement et activités susceptibles de causer une pollution du sol au sens dudit décret sols en vigueur en région wallonne.
3. Qu'aucune étude du sol dite d'orientation ou de caractérisation dans le sens dudit décret sols n'a été effectuée sur le bien présentement vendu et que par, conséquent, aucune garantie ne peut être donnée quant à la nature du sol et son état de pollution éventuel.
La partie venderesse est exonérée vis-à-vis de la partie acquéreuse de toute charge relative à une éventuelle pollution du sol qui serait constatée dans le futur et des éventuelles obligations d'assainissement du sol relatives au bien vendu (...) ».
Par la suite, les consorts Eugène-Linda tentèrent de vendre la parcelle litigieuse à une société I. laquelle fit procéder, à l'initiative de son architecte, Richard, à quatre prélèvements et analyses sur ledit terrain via la société Acenis.
Dans deux rapports du 28 juin 2016 et du 1er juillet 2016, la S.C.R.L. Acenis relevait notamment que :
-
elle avait réalisé quatre forages de trois mètres de profondeur ;
-
en profondeur, on constate la présence d'un remblai « constitué notamment de morceaux de briques rouges et d'une couche de cendre » ;
-
trois des quatre échantillons laissent apparaître un dépassement des valeurs seuils et des valeurs d'intervention en cuivre, plomb et zinc s'agissant de trois des quatre forages.
Au vu de ces résultats, la S.A. I. renonça à acquérir le bien.
Par citation du 15 novembre 2016, les consorts Eugène-Linda sollicitaient du tribunal de commerce du Hainaut, division de Charleroi, la condamnation de la S.A. V. au paiement de la somme provisionnelle d'un euro sur un principal évalué à 5.000 euros ainsi que la désignation d'un expert chargé d'évaluer le coût de réhabilitation du terrain.
Par jugement du 27 octobre 2017, le premier juge déboutait les consorts Eugène-Linda de leur demande.
Les consorts Eugène-Linda interjetèrent appel de ce jugement par requête du 29 décembre 2017.
Par voie d'appel incident, la S.A. V. postule la réformation du jugement a quo en ce qu'il a dit pour droit qu'il y avait lieu à appliquer l'article Vl.83.14° du Code de droit économique.
(...)
| Garantie des vices cachés - Principes |
En application de l'
article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
En vertu de l'
article 1642 du Code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Le vice caché de la chose vendue qui oblige le vendeur à garantir, peut être un vice qui, même s'il n'affecte pas intrinsèquement la chose, la rend impropre à l'usage auquel, à la connaissance du vendeur, l'acheteur la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu (Cass., 17 mai 1984, Pas., 1984, I, pp. 1128-1130).
Il appartient au juge d'apprécier souverainement le caractère apparent ou caché du vice.
Conformément à l'
article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même iI ne les aurait
pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie par le biais d'une clause exonératoire de la garantie des vices cachés.
Néanmoins la vente sera valable si l'acheteur a été averti au préalable par son cocontractant de
la possibilité de vices, même s'il n'est pas exigé à cet égard que la déclaration soit expresse et spécifique (Cass., 25 mai 1989,
J.T., 1989, p. 620).
Il convient, avant toute chose d'examiner si l'acte litigieux contient une ou plusieurs clauses pouvant être assimilées à des clauses exonératoires de la garantie des vices cachés.
| Examen des clauses de l'acte de vente |
En l'espèce, la clause suivante doit s'analyser comme une clause exonératoire de la garantie des vices cachés :
« Les acquéreurs ne pourront prétendre à aucune indemnité ni à une réduction de prix ci-après fixé soit pour mauvais état, vices apparents ou non-apparents, vétusté ou autre cause soit pour vices du sol ou du sous-sol (...)».
Il en est de même du dernier alinéa de l'article B.3 de l'acte de vente aux termes duquel :
« La partie venderesse est exonérée vis-à-vis de la partie acquéreuse de toute charge relative à une éventuelle pollution du sol qui serait constatée dans le futur et des éventuelles obligations d'assainissement du sol relatives au bien vendu (...) ».
La pollution du sol au sens du décret wallon du 5 décembre 2008 relatif à la gestion des sols constitue en effet un défaut qui rend impropre à l'usage auquel, à la connaissance du vendeur, l'acheteur destine un terrain lorsque celle-ci dépasse les valeurs seuil, les valeurs d'intervention et leur champ d'application en fonction de la situation de fait et de droit, actuelle ou future, notamment les types d'usage naturel, agricole, résidentiel, récréatif ou commercial et industriel du terrain, tels que déterminés à l'annexe 2 du décret.
Par contre la clause B.1, B.2 et B.3, alinéa 1er, de l'acte de vente ne constitue pas une clause d'exonération dès lors qu'elle se borne à reprendre les déclarations du vendeur selon lesquelles celui-ci affirme :
-
ne pas avoir exercé sur le bien vendu d'activités pouvant engendrer une pollution du sol ;
-
ne pas avoir connaissance de l'existence présente ou passée sur ce même bien d'un établissement et activités susceptibles de causer une pollution du sol au sens dudit décret sols en vigueur en Région wallonne ;
-
qu'aucune étude du sol dite d'orientation ou de caractérisation dans le sens dudit décret sols n'avait été effectuée sur le bien vendu et que par conséquent aucune garantie ne pouvait être donnée quant à la nature du sol et son état de pollution éventuel ou, en d'autres termes, que l'éventualité d'une pollution ne pouvait être exclue.
Il convient d'examiner la validité desdites clauses exonératoires eu égard à la qualité des parties.
| Validité des clauses exonératoires des vices cachés - principes |
L'étendue de la garantie des vices cachés peut en principe être modalisée par les parties. Ces dernières sont libres d'étendre ou, plus couramment, de restreindre son champ d'application.
Néanmoins si le vendeur a connaissance des vices et vend l'immeuble en ne les signalant pas à l'acheteur, il ne peut se prévaloir de la clause exonératoire insérée dans le contrat.
Cette connaissance du vice est appréciée souverainement par le juge sur la base des éléments avancés par l'acquéreur.
Lorsque le vendeur est un professionnel, c'est-à-dire un «
fabricant ou vendeur spécialisé », celui-ci est présumé de mauvaise foi. Toutefois, cette présomption peut être renversée par le vendeur professionnel qui peut démontrer le caractère indécelable du vice en cause (Cass., 7 avril 2017, R.G. n°
C.16.0311.N, www.juridat.be ; B.
Kohl,
La vente immobilière - Chronique de jurisprudence (1990-2010), Bruxelles, Larcier, 2012, p. 297).
La vente entre une entreprise et un consommateur est quant à elle soumise à un régime particulier.
| Validité d'une clause exonératoire des vices cachés au regard de la loi du 6 avril 2010 |
En vertu de la loi du 6 avril 2010 « relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur » est nulle la clause qui supprime ou diminue la garantie légale en matière de vices cachés.
L'article 74, 14°, de la loi du 6 avril 2010 (actuellement article VI.83, 14°, du Code de droit économique) stipule en effet :
« Dans les contrats conclus entre une entreprise et un consommateur, sont en tout cas abusives, les clauses et conditions ou les combinaisons de clauses et conditions qui ont pour objet de (...) supprimer ou diminuer la garantie légale en matière de vices cachés, prévue par les articles 1641 à 1649 du Code civil, ou l'obligation légale de délivrance d'un bien conforme au contrat, prévue par les articles 1649bis à 1649octies du Code civil ».
Cette sanction ne s'applique cependant que si la vente entre dans le champ d'application de la loi, à savoir une vente entre un consommateur et une entreprise.
Le contrat litigieux étant antérieur à l'entrée en vigueur, le 12 décembre 2013, du Code de droit économique du 28 février 2013, ce dernier n'est pas d'application au cas d'espèce.
Il y a lieu de se référer à la loi du 6 avril 2010 « relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur».
Au sens de l'article 2, 1°, de ladite loi, on entend par entreprise :
« toute personne physique ou personne morale poursuivant de manière durable un but économique y compris ses associations ».
Au sens de l'article 2, 3°, on entend par consommateur :
«toute personne physique qui acquiert ou utilise à des fins excluant tout caractère professionnel des produits mis sur le marché ».
Il n'est pas contesté que la venderesse est une entreprise.
Le seul fait que les consorts Eugène-Linda auraient éventuellement fait l'acquisition du terrain en vue de le revendre avec plus-value, ce qui n'est pas démontré, ne leur fait pas perdre leur qualité de consommateur.
Il n'est en effet nullement démontré qu'ils auraient agi dans le cadre d'une activité commerciale habituelle, un seul acte isolé ne pouvant faire perdre la qualité de consommateur à défaut d'une réelle activité commerciale.
Il en découle que les clauses d'exonération de la garantie des vices cachés reprises dans la convention sont nulles et de nul effet.
L'appel incident est donc non fondé.
| Existence d'un vice caché |
Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, le caractère caché du vice disparaît lorsque le vendeur a déclaré le vice à l'acheteur ou lorsque le vendeur a averti l'acheteur de la possibilité de l'existence dudit vice et l'a incité à faire les examens nécessaires pour s'assurer de l'absence de tout vice.
En l'espèce, l'article B.3 de la convention attirait spécialement l'attention des acquéreurs sur le fait qu'aucune étude du sol dite d'orientation ou de caractérisation dans le sens dudit décret sols n'avait été effectuée sur le bien vendu et que par conséquent une pollution éventuelle était possible.
Confrontés à cette éventualité, il appartenait aux acquéreurs, ainsi que le fit plus tard la S.A. I., de procéder à des sondages ou autres analyses s'ils voulaient avoir la certitude que le site était exempt de toute pollution.
La pollution découverte postérieurement à la vente ne peut donc être qualifiée de vice caché donnant lieu à garantie.
| Déclaration mensongère dans le chef du vendeur |
Les acquéreurs soutiennent encore que la venderesse ne serait pas de bonne foi en ce qu'elle déclare dans l'acte de vente :
-
ne pas avoir exercé sur le bien présentement vendu d'activités pouvant engendrer une pollution du sol ;
-
ne pas avoir connaissance de l'existence présente ou passée sur ce même bien d'un établissement et activités susceptibles de causer une pollution du sol au sens dudit décret sols en vigueur en Région wallonne.
En l'espèce, il est constant que le site fut exploité entre 1994 et 2013 par la S.P.R.L. L. qui y exerçait un commerce de véhicules d'occasion sans entretien.
Cette activité ne constitue cependant pas une « activité susceptible de causer une pollution du sol » au sens de la liste reprise en annexe 3 du décret du 5 décembre 2008 relatif à la gestion des sols à laquelle renvoie l'article 21 dudit décret.
Il ne ressort par ailleurs pas du rapport d'Acenis que la pollution découverte serait due aux activités de la S.P.R.L. L.
Il apparaît au contraire que les traces de pollution ont été détectées dans un remblai qui a servi à égaliser le relief du sol à plusieurs mètres de profondeur dont la venderesse n'est pas à l'origine et qui existait déjà en 1994.
Un tel lien peut d'autant plus être écarté que la pollution consiste en la présence de métaux non ferreux à l'exclusion de la présence d'hydrocarbures ou de solvants.
Il découle de ce qui précède que les appels principal et incident sont non fondés.
Dispositif conforme aux motifs.
Siég. : M. E. Mathieu.
Greffier : Mme C. Vanbel. |
| Plaid. : MesJ. Wimmer et O. Jadin. |
