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25/03/2013
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Cour d'appel Liège (3e chambre), 25/03/2013


Jurisprudence - Vente immobilière

J.L.M.B. 13/445
I. Jugements et arrêts - Généralités - Principe dispositif - Prononcé d'une nullité non sollicitée par les parties - Violation du principe dispositif et des droits de la défense.
II. Appel - Recevabilité - Absence de lien d'instance - Procédure civile - Indivisibilité - Demande relative à une somme d'argent - Litige divisible.
III. Vente immobilière - Garantie d'éviction - Déclaration du trouble par le vendeur - Vices cachés - Dol incident - Acquéreur professionnel de la gestion de déchets - Clause de l'acte mettant l'assainissement à charge de l'acquéreur.
Le premier juge qui, se fondant sur des considérations d'ordre philosophique selon lesquelles la génération future a le droit de recevoir une nature en aussi bon état que celui dans lequel la génération qui l'a précédée l'a reçue, annule d'autorité une vente pour cause illicite (parce que les sols étaient altérés par la présence de déchets industriels), alors que les parties ne sollicitaient pas cette annulation, viole le principe dispositif et les droits de la défense des parties.
Lorsque les demandes tendent à obtenir une somme d'argent et cela, même en cas de solidarité, d'obligation in solidum ou indivisible, le litige ne peut être considéré comme indivisible. L'appel dirigé contre une partie avec laquelle l'appelant n'avait pas de lien d'instance est, dans ce cas, irrecevable.
Lorsqu'il résulte des clauses contractuelles qu'au jour de la passation de l'acte authentique une entreprise tierce occupe toujours les lieux, et est autorisée, lors de son déménagement à procéder à l'enlèvement du matériel mobilisable lui appartenant, et que l'acquéreur reconnaît avoir marqué son accord pour que l'entreprise puisse continuer à occuper les lieux pendant une période de six mois, il n'existe pas de trouble de possession donnant ouverture à la garantie d'éviction du vendeur, la charge de l'occupation ayant été déclarée lors de la vente.
La présence de tonnes de déchets de béton enterrés et camouflés sous des plantations ne constitue pas un vice caché lorsque l'importance de la zone des déchets ne pouvait échapper à l'acquéreur, que ce dernier est un professionnel de la gestion des déchets et que divers éléments en béton étaient bien visibles sur la parcelle.
Lorsque l'acte authentique précise que le reste des déchets sur le site sera enlevé par l'acquéreur à ses frais sans recours contre le vendeur et que l'acquéreur prendra sous son entière responsabilité l'assainissement du bien vendu, l'acquéreur ne peut soutenir avoir été trompé.

(S.A. P. et S.P.R.L. Be. / les consorts Gilbert et Rodrigue )


Vu le jugement rendu le 1er juin 2011 par le tribunal de première instance de Dinant (...)
Antécédents
1. La famille Gilbert était propriétaire d'un site industriel sis à A., exploité à des fins de production d'articles de construction en béton. Feu Barthélemy, époux de Brigitte et père d'Aline, Frédéric et Carmen [1], l'exploitait sous la dénomination V.
2. Aux termes d'une convention sous seing privé du 15 mars 2006, les consorts Gilbert ont cédé leurs parts dans la S.P.R.L. Be. (V.) à la S.A. O. (actuellement S.A. P.). P. avait l'intention de quitter le site de A. afin de concentrer l'ensemble de ses activités sur son site de M. où elle disposait déjà d'une activité industrielle. Le 30 décembre 2006, le conseil de gérance de Be. a décidé de transférer son siège social (...) à M.
La famille Gilbert a donc décidé de mettre le site industriel en vente.
3. Par convention sous seing privé établie par le notaire Véronique Dolpire, les consorts Gilbert ont vendu à Rodrigue pour le prix de 100.000 euros le bien suivant :

« Commune de A. - 3e division - W.

Une fabrique de matériaux de construction sur et avec terrain sise rue (...), cadastrée section B numéro 330Y pour une contenance d'un hectare nonante deux ares nonante centiares.

L'acheteur s'engage à acheter le bien pré-décrit dans l'état dans lequel il restera après le déménagement de la S.A. V., actuellement occupant.

Les soussignés conviennent que tout ce qui restera sur le site (déchets béton, plastics, mazout, éternit,...) sera enlevé par l'acquéreur, à ses frais, sans intervention du vendeur ni recours quelconque contre lui ».

À la rubrique « Information visée par l'article 85, paragraphe 1er, alinéa 1er, et 3°, du CWATUP, tel qu'il résulte du décret du 1er avril 2004 relatif à l'assainissement des sols pollués et aux sites d'activités économiques à réhabiliter » figure la clause suivante :

« Les soussignés conviennent que l'acquéreur prendra sous son entière responsabilité l'assainissement du bien vendu pour autant que nécessaire, à ses frais, et donc à l'entière décharge du vendeur et sans recours contre le vendeur ».

L'acte authentique de vente passé le 1er mars 2007 devant les notaires Dolpire et Debouche reproduit ces mêmes clauses.
4. Conformément aux dispositions de l'acte authentique énonçant que l'acquéreur aura, à partir du 1er mars 2007, la propriété et la jouissance du bien vendu à charge de supporter toutes les taxes et contributions relatives au bien vendu, le notaire Dolpire a, par courrier du 27 septembre 2007, réclamé à Rodrigue le paiement de 10/12e du précompte immobilier de 2007, soit 3.581,66 euros. Deux rappels lui ont été adressés les 22 septembre 2008 et 23 octobre 2008. Une lettre de mise en demeure par recommandé lui a été envoyée par le conseil des consorts Gilbert le 12 juin 2009. C'est seulement par lettre du 20 juillet 2009 que Rodrigue a formulé divers griefs et qu'il a fait état de la découverte sur le site par la police de l'environnement de déchets en béton cachés dans les bois à proximité de l'usine dont l'évacuation coûterait environ 125.000 euros.
Par citation du 10 août 2009, les consorts Gilbert ont postulé la condamnation de Rodrigue à leur rembourser la quote-part du précompte immobilier litigieux. (...)
Discussion
I. Quant à la violation du principe dispositif
L'ensemble des parties à la cause postule l'annulation du jugement entrepris qui a annulé le contrat de vente avenu entre les consorts Gilbert et Rodrigue et ordonné diverses restitutions, alors que ni l'acquéreur ni les vendeurs ne sollicitaient l'annulation de la vente.
Le premier juge s'est fondé sur des considérations d'ordre philosophique relatives à un principe selon lequel la génération future a le droit de recevoir une nature en aussi bon état que celui dans lequel la génération qui l'a précédée l'a reçue, pour décider que la vente du site industriel litigieux avait une cause illicite et ne pouvait faire l'objet d'une transaction commerciale dès lors que les sols étaient altérés par la présence de déchets industriels qui y étaient enfouis.
Selon le principe dispositif, le procès civil est « la chose des parties ». Elles fixent librement l'objet et la cause du litige qu'elles soumettent au juge. « Le juge ne peut [se] prononcer sur des choses non demandées » (article 1138, 2°, du Code judiciaire), et ce même si la loi qui accorde un droit est d'ordre public (A. Fettweis, Manuel de procédure civile, n° 6, p. 9).
Le respect des droits de la défense et de la contradiction s'impose aux parties et au juge lui-même chaque fois que, dans l'exercice de son office, il prend une initiative susceptible d'avoir une influence sur la solution du litige (Cass., 2 juin 1982, J.T., 1983, p. 307).
Le juge est tenu de statuer sur la contestation conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il doit examiner la nature juridique des faits et actes invoqués par les parties et peut, quelle que soit la qualification juridique que les parties lui ont donnée, suppléer d'office aux motifs qu'elles ont proposés à condition de ne pas soulever une contestation dont les parties ont exclu l'existence dans leurs conclusions, de se fonder uniquement sur des éléments régulièrement soumis à son appréciation, de ne pas modifier l'objet de la demande et de ne pas violer les droits de la défense des parties (Cass., 20 avril 2009, Pas., 2009, I, p. 967).
En décidant d'office d'annuler la vente litigieuse alors que la nullité de cette convention n'était pas demandée par les parties, le premier juge a violé le principe dispositif et les droits de la défense des parties.
Il y a lieu de réformer le jugement déféré sur ce point.
II. Quant à la recevabilité des appels
L'intimé Rodrigue indique dans le dispositif de ses conclusions qu'il se réfère à justice quant à la recevabilité des appels dirigés contre lui à titre principal par la S.P.R.L. Be. et à titre incident par les consorts Gilbert.
Le référé à justice est un mode de contestation de la demande. Rodrigue ne développe toutefois aucun argument de nature à soutenir cette contestation.
Rien ne permet de considérer que ces appels ne sont pas recevables.
L'intimé Rodrigue soutient en outre que l'appel principal dirigé contre lui par la S.A. P. est irrecevable à défaut d'intérêt, aucun lien d'instance ne s'étant formé entre ces parties.
Il est exact qu'aucun lien d'instance ne s'est formé entre Rodrigue et la S.A. P. qui a fait intervention volontaire à la procédure et dirigé ses demandes uniquement à l'encontre des consorts Gilbert. Or, l'appel ne peut être dirigé que contre une partie dont on a été l'adversaire en première instance (A. Fettweis, op. cit., n° 737, p. 494).
la S.A. P. objecte qu'en raison du caractère indivisible du litige, elle a dû mettre à la cause en degré d'appel toutes les parties qui ont défendu un intérêt opposé au sien (article 1053, alinéa 1er, du Code judicaire).
Le litige est indivisible lorsque l'exécution conjointe des décisions distinctes auxquelles il donnerait lieu serait matériellement impossible. Lorsque, comme en l'espèce, les demandes tendent à obtenir une somme d'argent, et cela même en cas de solidarité, d'obligation in solidum ou indivisible au sens du droit civil, le litige ne peut être considéré comme indivisible (Cass., 12 mars 1980, Pas., 1980, I, p. 856).
Il suit de ces considérations que l'appel dirigé par la S.A. P. contre Rodrigue est irrecevable. (...)
IV. Quant au fondement de l'action reconventionnelle
Rodrigue formule les réclamations suivantes à l'égard des consorts Gilbert et de la S.P.R.L. Be. :
  • une indemnité d'occupation de 1.250 euros par mois pour la période du 1er mars 2007 au 15 octobre 2007, soit 9.375 euros ;
  • consommations d'électricité payées indûment du 1er mars 2007 au 24 août 2007 : 1.052,14 euros ;
  • une somme de 1.000 euros à titre provisionnel à titre de moins-value des biens vendus (station d'épuration et centrale à béton inutilisables) et à valoir sur le coût lié à l'évacuation et à la mise en décharge du béton versé dans le bassin de décantation, le béton abandonné dans la centrale à béton et la centrale à béton elle-même ;
  • une somme provisionnelle de 2.950 euros concernant l'assainissement d'une partie du site vendu où sont enfouis des déchets en béton.
C'est une somme de 14.375 euros à titre provisionnel à valoir sur une réclamation de 125.000 euros en principal [2] qui est postulée, la désignation d'un expert judiciaire étant sollicitée pour le surplus avec la mission précisée en page 32 des conclusions de Rodrigue.
En ordre subsidiaire, Rodrigue demande à pouvoir prouver par toutes voies de droit les trois faits cotés en page 33 de ses conclusions.
Il invoque à l'appui de ses demandes :
  • la garantie d'éviction due par les vendeurs,
  • le défaut de conformité de la chose vendue dans le cadre de l'obligation de délivrance,
  • le dol incident et l'article 1382 du Code civil en raison de la faute précontractuelle qu'auraient commise les vendeurs,
  • la garantie des vices cachés eu égard à la présence de déchets en béton enterrés et/ou camouflés sous des plantations dans la sapinière.
1. La garantie d'éviction
1.1. L'éviction consiste dans tout fait quelconque, émanant du vendeur lui-même ou d'un tiers, ayant pour effet d'enlever à l'acheteur, en tout ou en partie, la propriété ou l'usage de la chose vendue. Pareil trouble de possession donne ouverture à la garantie du vendeur qui doit indemniser l'acheteur si l'éviction est consommée (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, vol. 1, par A. Meinerstzhagen-Limpens, n° 145, p. 218).
Le vendeur doit garantie de son fait personnel et s'abstenir de troubler l'acheteur dans sa possession de la chose vendue. Il peut s'agir d'un trouble de fait ou d'un trouble de droit. Il doit également garantir l'acheteur du fait d'un tiers. Il doit s'agir dans ce cas d'un trouble de droit (le tiers justifiant d'un droit sur la chose vendue), ce trouble doit avoir une cause antérieure à la vente et être actuel.
Le vendeur n'est pas tenu à la garantie lorsqu'il a déclaré, lors de la vente, les charges qui grèvent la chose vendue ou lorsqu'il a stipulé la non-garantie. L'acheteur est ainsi averti (Cass., 3 février 1977, Pas., 1977, I, p. 604 ; De Page, op. cit., n° 160, p. 233).
1.2. Rodrigue fait grief aux consorts Gilbert de l'avoir privé de la jouissance du bien vendu dès lors que Be. a continué à occuper les lieux jusqu'au 15 octobre 2007 alors que les vendeurs n'avaient rien réservé en leur faveur ni en faveur de Be. Selon Rodrigue, ni l'acte du 1er mars 2007 ni aucune convention établie antérieurement ou a posteriori ne prévoyait que les vendeurs pourraient continuer à occuper les lieux au-delà du 1er mars 2007 ni que cette occupation serait gratuite.
Il postule dès lors le paiement d'une indemnité d'occupation et le remboursement des consommations d'électricité (voy. ci-avant).
1.3. Il y a lieu de relever que les vendeurs ont cédé leurs parts sociales dans la S.P.R.L. Be. à la S.A. O. (actuellement P.) le 15 mars 2006, soit bien avant la vente du site industriel de A. à Rodrigue.
Les éléments du dossier ne permettent pas de considérer que les vendeurs ont troublé la possession du bien vendu par leur fait personnel.
Quant au fait d'un tiers, en l'occurrence la S.P.R.L. Be. qui a continué à occuper l'usine pendant un temps limité pour achever des escaliers en béton, il s'agit d'une charge déclarée lors de la vente dont Rodrigue avait pleine connaissance.
En effet, tant la convention sous seing privé de vente que l'acte authentique de vente du 1er mars 2007 mentionnent que l'acheteur s'engage à acheter le bien dans l'état où il restera après le déménagement de la S.A. V., actuellement occupant.
L'acte du 1er mars 2007 mentionne en outre que tout ce qui restera sur le site (déchets béton, plastics, mazout, éternit...) sera enlevé par l'acquéreur à ses frais, sans intervention du vendeur ni recours quelconque contre lui et que :

« Sous réserve de ce qui est précisé au paragraphe qui précède, le matériel et ce qui est mobilisable sera repris par la S.A. V. Ce qui restera sur le site au jour des présentes, peu en importe l'état, restera acquis à l'acquéreur, après enlèvement par la S.A. V. de ce qui lui appartient, hormis une centrale à béton et un clark ».

Il résulte clairement de ces clauses contractuelles qu'au jour de la passation de l'acte authentique de vente du 1er mars 2007 la société V., actuellement occupant, se trouvait toujours dans les lieux, qu'elle était autorisée à les occuper et qu'elle pouvait lors de son déménagement procéder à l'enlèvement du matériel mobilisable lui appartenant.
En outre, dans un courrier daté du 20 juillet 2009, Rodrigue reconnaît expressément qu'il a marqué son accord pour que Be. continue à travailler dans l'usine pendant une période de six mois, le temps de finir des escaliers en béton :

« J'ai accepté cet arrangement sans réclamer de loyer comme la loi m'y autorisait ».

1.4. Il suit de ces éléments qu'il n'existe pas de trouble de possession donnant ouverture à la garantie du vendeur, la charge de l'occupation de l'usine par Be. (V.) ayant été déclarée lors de la vente.
Aucune indemnité d'occupation n'est due à Rodrigue, lequel a du reste expressément accepté de ne pas réclamer de loyer durant cette occupation pour un temps limité.
Rodrigue ne justifie pas non plus du remboursement des consommations d'électricité qu'il a volontairement payées [3]. La cour renvoie à cet égard aux considérations développées au point III. 2. du présent arrêt (non publié ici).
1.5. Rodrigue considère en outre que le fait que la centrale à béton et le bassin de décantation soient inutilisables et destinés à la casse relève de la garantie d'éviction, dès lors que ce fait résulte du fait personnel des vendeurs ou du fait d'une personne morale dont ils doivent répondre.
Cette question sera examinée ci-dessous.
2. L'obligation de délivrance
2.1. La délivrance oblige le vendeur à délivrer une chose conforme à la chose vendue.
Le fait pour l'acheteur de ne pas protester contre la non-conformité de la chose livrée à la chose vendue au moment de la délivrance, alors qu'il peut et doit le faire, puisque la chose est en sa possession et qu'il lui est loisible de le faire, implique de sa part agréation, et le rend non recevable à se prévaloir ultérieurement de cette non-conformité. Si l'acheteur ne proteste pas ou ne réserve pas ses droits, il est censé avoir accepté la chose comme étant de bonne livraison (De Page, op. cit., n° 114, p. 184, et n° 128, p. 206).
L'agréation peut être expresse mais elle peut également être tacite. L'acheteur qui ne soulève aucune protestation au moment de la prise de possession de la chose vendue, alors que celle-ci n'est pas conforme à la chose vendue, qui l'accepte, qui en dispose en l'utilisant ou en la transformant, et qui ne réclame que bien plus tard, doit être considéré comme ayant tacitement agréé la chose vendue (De Page, op. cit., n° 130, p. 207 et références citées).
2.2. Rodrigue soutient que les consorts Gilbert et/ou Be. ont, entre la vente du 1er mars 2007 et la délivrance effective du bien, comblé en y déversant des tonnes de béton le bassin de décantation destiné à recevoir et à traiter les eaux usées en provenance de l'usine, et rendu définitivement inutilisable la centrale à béton en y abandonnant et en y laissant durcir des tonnes de béton.
Rodrigue énonce en page 21 de ses conclusions que le caractère volontaire de la mise hors service de la centrale à béton et du bassin de décantation résulte des photos qu'il produit. Ces photos ne sont toutefois pas déposées à son dossier, ni aucun autre document permettant d'objectiver ses dires.
Les consorts Gilbert et Be. contestent tout endommagement volontaire des outils d'exploitation et se réfèrent aux clauses des actes de vente.
2.3. Il résulte de la lettre émanant - in tempore non suspecto - de l'administration communale de A. du 7 juillet 2006 que Be. a notifié à l'autorité communale la cessation d'activité de la centrale à béton depuis le mois de février 2006.
Par ailleurs, Be. démontre qu'elle a été livrée en béton préparé par camions mixer, par la firme Holcim de septembre 2006 à début 2007 sur le site de A [4].
Il y a lieu de considérer, sur la base de ces éléments objectifs, qu'il est crédible que la centrale à béton, et par conséquent le bassin de décantation, ne fonctionnaient plus depuis 2006. Rodrigue n'apporte pas le moindre élément ou attestation relatifs au fonctionnement allégué de la centrale à béton entre mars et octobre 2007 et/ou de la livraison de sable, ciment et gravier sur le site durant cette même période, de sorte que sa demande d'enquête n'est pas justifiée (faits cotés 2 et 3 non pertinents). La même remarque s'impose concernant le fait coté 1 dès lors que les pièces déposées aux dossiers des parties permettent de tenir pour établi que Rodrigue est bien entré en possession du bien vendu après la signature de l'acte du 1er mars 2007 et non en octobre 2007 comme il l'affirme. La cour renvoie à cet égard aux considérations développées au point III.2. du présent arrêt. La circonstance que Be. a continué durant une période limitée à occuper l'usine pour achever certains travaux relatifs à des escaliers en béton n'a pas empêché Rodrigue de prendre possession du site qui s'étend sur près de deux hectares. Il a du reste payé les consommations électriques (factures d'Electrabel de mai à août 2007), ce qui démontre qu'il a bien occupé le bien vendu à cette époque.
2.4. L'acte authentique de vente dispose que l'acheteur s'engage à acheter le bien dans l'état dans lequel il restera après le déménagement de V. Il est précisé que :

« Ce qui restera sur le site au jour des présentes, peu en importe l'état, restera acquis à l'acquéreur, après enlèvement par la S.A. V. de ce qui lui appartient, hormis une centrale à béton et un clark ».

Un état des lieux ne décrit pas la centrale à béton litigieuse ni le bassin de décantation, que l'acte de vente ne vise du reste pas spécifiquement.
Si la centrale à béton et le bassin de décantation étaient inutilisables en raison de la présence de béton déversé dans ces installations, Rodrigue n'aurait pas manqué de protester, dès après la signature de l'acte du 1er mars 2007, quant à la non-conformité de la chose délivrée par rapport à la chose vendue, ce qu'il n'a pas fait.
Il a au contraire pris possession du bien, il l'a utilisé en y accomplissant divers dépôts et travaux et ce n'est que tardivement, par conclusions déposées en instance le 26 octobre 2009, soit plus de deux ans et demi après la vente, qu'il a invoqué pour la première fois la non-conformité de la chose livrée à la chose vendue. À aucun moment, même à l'occasion des courriers qui ont été échangés depuis 2007 entre les parties quant au paiement du précompte immobilier, il n'a fait la moindre allusion à l'endommagement de ces outils d'exploitation [5].
Il suit de ces éléments qu'il a agréé tacitement la chose vendue.
Rodrigue n'apporte au débat aucun élément objectif permettant de tenir pour acquis que les vendeurs ou la S.P.R.L. Be. auraient, d'une quelconque manière, endommagé volontairement la centrale à béton et le bassin de décantation en y déversant des quantités importantes de béton après la vente. Si une telle situation s'était produite dans les semaines qui ont suivi la vente, Rodrigue n'aurait pas manqué de la dénoncer, quod non.
Nul ne sait du reste ce qui a pu se produire sur le site après le départ de Be.
Il suit de ces éléments que la demande de paiement d'une somme provisionnelle de 1.000 euros du chef d'endommagement de la centrale à béton et du bassin de décantation n'est pas fondée, que ce soit sur la base de l'obligation de délivrance ou de la garantie d'éviction.
3. La présence de déchets en béton enfouis
3.1. L'acte authentique de vente dispose que l'acquéreur s'engage à acheter une fabrique de matériaux de construction sur et avec terrain de près de deux hectares « dans l'état dans lequel il restera après le déménagement de la S.A. V., actuellement occupant » et que « Les soussignés conviennent que tout ce qui restera sur le site (déchets béton, plastics, mazout, éternit,...) sera enlevé par l'acquéreur, à ses frais, sans intervention du vendeur ni recours quelconque contre lui ».
À la rubrique « Information visée à l'article 85, paragraphe 1er, alinéa 1er, 3°, du CWATUP relatif à l'assainissement des sols pollués et aux sites d'activités économiques à réhabiliter » figure la clause suivante :

« Les parties conviennent que l'acquéreur prendra sous son entière responsabilité l'assainissement du bien vendu pour autant que nécessaire, à ses frais, et donc à l'entière décharge du vendeur et sans recours contre le vendeur ».

3.2. Le décret du 5 décembre 2008 relatif à la gestion des sols, publié au Moniteur belge le 18 février 2009 est entré en vigueur trois mois après sa publication soit le 18 mai 2009.
Le département de la police et des contrôles du S.P.W. (ancienne police de l'environnement) a dressé un procès-verbal de constat à charge de Rodrigue le 21 avril 2010 révélant les éléments suivants :

« Les activités industrielles antérieures ont abandonné sur la partie gauche de la parcelle des éléments en béton et béton armé (invendus, ratés de fabrication, pièces ébréchées, etc.). Un inventaire exhaustif n'a toutefois pas eu lieu. Ces éléments ont été déposés à même le sol de la parcelle portant le n° 330Y. La végétation arbustive s'est développée au travers des déchets abandonnés et masque partiellement leur vision.

Ces déchets se trouvaient à cet endroit au moment du rachat de la parcelle par Rodrigue. Ce dépôt représente une surface au sol d'environ 80 m sur 40 m...

En achetant cet immeuble, Rodrigue, professionnel de la gestion des déchets, ne pouvait ignorer l'existence de ce dépôt au vu de ce qui était déjà le long du chemin de passage des camions longeant la zone des dépôts. Il a d'ailleurs utilisé plusieurs pièces (escaliers en béton) abandonnés pour clôturer la parcelle à route » [6].

« À l'occasion de la rencontre du 10 mars, Rodrigue ne m'a pas fait état qu'il a été trompé au moment de l'achat de la parcelle et qu'il ignorait l'existence de ce dépôt. Il m'a signalé que pour l'instant sa priorité était d'achever la réalisation des installations prévues par le permis unique du 25 mars 2009 ».

« Du fait de l'infraction au décret relatif à la gestion des sols, une fiche relative à la présence de déchets est établie en vue de l'insérer dans la future base de données prévue à l'article 21 du décret relatif à la gestion des sols (...) ».

« Le dépôt de déchets devra être éliminé soit par évacuation dans un centre de tri et de concassage agréé par la Région wallonne, soit par la valorisation sur place des déchets par concassage et tri sous couvert d'un permis d'environnement approprié ».

Ce procès-verbal de constat a été notifié à Rodrigue par lettre du 23 avril 2010, laquelle fait état d'un avertissement en janvier 2010, rappelé par courrier du 24 février et encore verbalement le 10 mars lors d'une rencontre.
Le projet d'assainissement établi par la société Geosan le 18 mars 2011 énonce que :

« Une visite du terrain a permis de constater que ces bétons sont déposés en différents tas, au milieu de la végétation qui a envahi cette zone de terrain. Ces bétons ne semblent pas enterrés ». « La zone occupée par le dépôt de béton fera l'objet d'un aménagement en parking. Aucune modification du relief n'est donc prévue, si ce n'est l'enlèvement des bétons et des terrassements limités, nécessaires à la mise en place d'un parking » « Les bétons ne sont pas enterrés dans le sol. Toutefois la végétation a envahi cette zone, rendant difficile une quelconque mesure précise des cubatures ».

Le projet d'assainissement déposé par Rodrigue a été approuvé le 19 décembre 2011 par décision du département du sol et des déchets moyennant le strict respect des indications reprises dans ce projet.
Ces documents constituent des éléments d'appréciation suffisants et la demande de surseoir à statuer formulée par les consorts Gilbert afin qu'il soit ordonné à Rodrigue de « déposer l'ensemble des procès-verbaux établis par l'office du procureur du Roi de Dinant ainsi que l'ensemble des courriers qui lui ont été adressés par les services de la Région wallonne » n'est pas justifiée.
3.3. Rodrigue invoque la garantie des vices cachés en vue d'obtenir une réduction du prix payé, le vice caché consistant dans « la présence sur le site vendu de dizaines de tonnes de déchets de béton provenant de l'activité de la société des défendeurs et qui avaient été enterrés et/ou camouflés sous des plantations (sapinière), que l'intéressé n'aurait découvert qu'au début de l'été 2009 lors de travaux d'aménagement de la piste du réseau Ravel à proximité de ce qu'il croyait être un bois.
Rodrigue fait valoir que les vendeurs connaissaient le vice et qu'ils ne peuvent dès lors se prévaloir des clauses contractuelles de non-garantie.

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

La garantie des vices cachés nécessite donc que le vice soit nuisible à l'utilité de la chose, qu'il soit caché, qu'il présente une certaine gravité et qu'il existe au moment de la vente.
En outre, l'action doit être introduite à bref délai (article 1648 du Code civil).
Il résulte des éléments objectifs décrits au point 3.2. ci-dessus que le vice allégué n'est pas un vice caché dès lors que l'importance de la zone des déchets en béton sur la partie gauche de la parcelle dont Rodrigue a fait l'acquisition ne pouvait lui échapper ainsi que l'a relevé à juste titre la police de l'environnement. Contrairement à ce qu'il affirme, ces déchets n'étaient pas enfouis et enterrés mais simplement posés à même le sol. Les photos jointes tant au procès-verbal de constat du 21 avril 2010 qu'à l'annexe 10 du projet d'assainissement de la société Geosan montrent que la végétation a poussé naturellement de part et d'autre de ces déchets mais elle ne masque que partiellement leur vision.
Des éléments en béton étaient visibles sur le passage emprunté par les camions selon la police de l'environnement [7]. De surcroît, Rodrigue a prélevé dans ce dépôt des éléments en béton pour clôturer sa parcelle le long de la route, de sorte qu'il ne peut soutenir qu'il ignorait leur existence.
C'est donc en connaissance de cause que Rodrigue a acquis le site industriel litigieux et qu'il s'est engagé à assainir le site à ses seuls frais, sous sa seule responsabilité et sans recours contre les vendeurs, lesquels énoncent de manière crédible que le prix de 100.000 euros - qui n'était pas très élevé pour acquérir près de deux hectares de terrain comportant des bâtiments industriels - tenait compte de cette obligation d'assainissement.
Le vice caché n'étant pas démontré, la clause de limitation de garantie contenue dans l'acte de vente du 1er mars 2007 ne doit être écartée. La licéité de telles clauses est admise, sauf si le vendeur est de mauvaise foi et connaissait le vice caché, quod non en l'espèce en l'absence d'un tel vice.
La circonstance que Be. (V.) a eu recours à la firme Hublet en mars 2007 pour transporter des matériaux du site d'A. à son site de F. et que cette entreprise a procédé sur place à un broyage de ses bétons ainsi qu'à un profilage et à un toilettage du terrain n'implique pas pour autant que Rodrigue ne devait pas prendre à sa charge l'assainissement du site dont il a fait l'acquisition. Il s'est en effet engagé contractuellement à enlever ce qui restera sur le site (déchets béton, plastics, mazout, éternit...) après le déménagement de V., et ce à ses seuls frais, sans intervention du vendeur ni recours contre celui-ci.
L'entrée en vigueur du décret du 5 décembre 2008 relatif à la gestion des sols a pu contrarier les projets de Rodrigue et alourdir, le cas échéant, ses obligations en matière d'assainissement du site. Cela n'implique pas pour autant que les déchets de béton constituent des vices cachés.
De surcroît, à supposer même que le vice caché soit établi, quod non, il résulte à suffisance des éléments qui précèdent que l'action fondée sur les prétendus vices cachés n'a pas été introduite à bref délai conformément à l'article 1648 du Code civil. En effet, c'est par conclusions déposées le 26 octobre 2009 que Rodrigue a formalisé sa demande, soit plus de deux ans et demi après la passation de l'acte authentique de vente du 1er mars 2007. Il n'est nullement démontré que l'intéressé n'aurait découvert le dépôt de déchets en béton qu'en été 2009, l'ensemble des éléments rappelés ci-dessus permettant au contraire de considérer que Rodrigue connaissait l'existence de ce dépôt lorsqu'il a acquis le bien litigieux.
L'action, en ce qu'elle se fonde sur les vices cachés, est en tout état de cause irrecevable pour n'avoir pas été introduite à bref délai.
3.4. Rodrigue énonce, en page 17 de ses conclusions, que le défaut de conformité de la chose porte également sur les quantités importantes de déchets complémentaires découverts sur le site, qui avaient été dissimulés par les vendeurs. Il ne développe toutefois pas cet argument.
Rodrigue invoque par ailleurs cet élément au titre de la garantie des vices cachés.
Lorsque le vendeur ne délivre pas une chose conforme à la chose vendue, c'est du chef de manquement à l'obligation de délivrance que l'acheteur doit l'actionner, et non du chef de la garantie des vices. Une chose qui n'est pas conforme à la chose vendue ne peut être confondue avec une chose atteinte d'un vice. La garantie des vices suppose une chose conforme à la chose vendue mais atteinte d'un vice qui la rend impropre à l'usage, ce qui est tout autre chose (De Page, op. cit., n° 114, 1°, p. 182).
Il résulte des éléments développés ci-dessus que Rodrigue a acquis le site de A. en pleine connaissance de cause. La présence des déchets en béton, qui n'étaient pas enfouis et enterrés dans le sol comme il l'affirme, constituait un vice apparent, qu'il a agréé par le fait qu'il n'a jamais protesté quant à leur présence au moment de la délivrance du bien. C'est pour la première fois dans une lettre du 20 juillet 2009, soit plus de deux ans après l'acte de vente du 1er mars 2007 et alors que divers courriers lui avaient été adressés pour obtenir le paiement du précompte immobilier, qu'il a fait état de la présence de ces déchets.
L'action n'est pas fondée sur la base de l'obligation de délivrance concernant les déchets litigieux.
3.5. Il suit de ces considérations que la demande portant sur la somme provisionnelle de 2.950 euros à valoir sur l'assainissement du site n'est pas fondée.
4. Le dol incident et la culpa in contrahendo
Rodrigue énonce, en page 17 de ses conclusions, qu'il peut fonder sa demande sur le dol incident commis par les vendeurs et sur les articles 1382 et suivants du Code civil au vu des fautes dont les consorts Gilbert se sont rendus responsables lors de la phase précontractuelle.
Il ne développe toutefois aucun argument d'ordre juridique justifiant l'octroi de dommages et intérêts sur ces bases.
Rodrigue n'établit pas le dol incident, soit les manoeuvres par lesquelles les vendeurs l'auraient déterminé à contracter à des conditions plus onéreuses.
Il ne précise pas davantage quelle faute précontractuelle les vendeurs auraient commise.
Rodrigue argumente, en page 26 de ses conclusions, qu'on ne peut s'exonérer conventionnellement de son dol ou échapper par contrat aux conséquences résultant de la commission d'infractions pénales et que le fait de stocker puis d'enfuir des déchets sur une propriété sans détenir d'autorisation est constitutif d'un délit.
Rodrigue semble développer cet argument à propos de la clause limitative de garantie contenue dans le contrat de vente quant à l'obligation d'assainir le site pesant sur l'acheteur, sans recours possible contre le vendeur. Cet élément ne concerne pas le dol incident, vice de consentement.
Il sera relevé, en tout état de cause, que l'acte authentique de vente mentionne que « Le bien en cause a fait l'objet d'un permis d'exploiter de classe 1 pour la fabrication de produits en béton, délivré le 13 novembre 2003 pour une durée de vingt ans à la S.P.R.L. Be. ».
À la rubrique « Pollution des sols » de l'acte authentique de vente, il est mentionné qu'aucune étude de sol dite d'orientation ou de caractérisation n'a été effectuée sur le bien vendu et qu'aucune garantie ne peut être donnée quant à la nature du sol et son état de pollution éventuel. Les déclarations des vendeurs quant à l'existence de déchets sur le bien vendu doivent être rapprochées des clauses de l'acte par lesquelles les parties ont convenu que ce qui restera sur le site (déchets béton, plastics, mazout, éternit...) sera enlevé par l'acquéreur à ses frais et sans recours contre le vendeur, d'une part, et que l'acquéreur prendra sous son entière responsabilité l'assainissement du bien vendu, d'autre part. Rodrigue ne peut donc soutenir qu'il aurait été trompé d'une quelconque façon quant à la présence de déchets sur le site ni que les vendeurs n'étaient pas de bonne foi à cet égard [8].
Il ne résulte pas des éléments soumis à l'appréciation de la cour que les vendeurs et/ou Be. ont fait l'objet d'un quelconque procès-verbal d'infraction concernant la présence de déchets en béton sur le site industriel. Le procès-verbal de constat dressé le 21 avril 2010 quant à la présence de ces déchets et quant à l'obligation d'assainir le site a été dressé à l'encontre du seul Rodrigue.
5. Il suit de ces considérations que la demande reconventionnelle est irrecevable en tant qu'elle se fonde sur la garantie des vices cachés et non fondée pour le surplus.
Rodrigue sera débouté de sa demande de condamnation des consorts Gilbert et de la S.P.R.L. Be. à lui payer une somme provisionnelle de 14.375 euros et quant à sa demande d'expertise judicaire. (...)
Quant à l'action dirigée par la S.A. P. à l'encontre des consorts Gilbert (...)
3. La demande de Rodrigue à l'encontre de Be. du chef de la présence de déchets sur le site ou pour la dégradation de la centrale à béton et du bassin de décantation n'est pas fondée, de sorte que l'action en garantie dirigée par P. à l'égard des consorts Gilbert est sans objet. (...)

Dispositif conforme aux motifs.

Siég. :  Mme M.-A Lange, M. B. Dewaide et Mme M. Burton.
Greffier : M. M. Leclerc.
Plaid. : MesQ. Dewalque (loco J. Vermeylen), B. Castaigne, B. Hesbois et J.-P. Bayer.

 


[1] N.D.R.L. :ci-après les consorts Gilbert ».
[2] Il sera relevé que ce montant est supérieur au prix d'acquisition de l'ensemble du bien.
[3] Rodrigue fait état d'une lettre du 8 octobre 2007 par laquelle il aurait protesté quant aux consommations d'électricité facturées par Électrabel (factures de mai 2007 à août 2007) qui lui ont été refacturées par V. et se réfère à la pièce 15 de son dossier, qui n'est toutefois pas déposée dans son dossier.

V. a répondu le 10 octobre 2007 qu'ils n'étaient pas d'accord avec le contenu de sa lettre du 8 octobre 2007 pour les motifs y mentionnés. La circonstance que V. a, le cas échéant, proposé de « couper la poire en deux » dans la perspective d'un règlement amiable, n'est pas déterminante, dès lors que Rodrigue a finalement payé les consommations d'électricité litigieuses le 2 janvier 2009.
[4] Rodrigue ne démontre par aucun élément objectif qu'il s'agirait de faibles quantités.
[5] Sa lettre du 20 juillet 2009 mentionne uniquement la présence de déchets enfouis sur le site.
[6] C'est la cour qui met en italiques.
[7] En outre, Rodrigue connaissait déjà les lieux avant [leur] acquisition, dès lors que les camions de la firme « X. » dont il était le gérant ont effectué divers transports de déchets se trouvant sur le site.
[8] L'acte authentique prévoit que « Pour autant que ces déclarations aient été faites de bonne foi, le vendeur est exonéré vis-à-vis de l'acquéreur de toute charge relative à une éventuelle pollution du sol qui serait constatée dans le futur et des éventuelles obligations d'assainissement du sol relatives au bien vendu ».


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Sommaire

  • Le premier juge qui, se fondant sur des considérations d'ordre philosophique selon lesquelles la génération future a le droit de recevoir une nature en aussi bon état que celui dans lequel la génération qui l'a précédée l'a reçue, annule d'autorité une vente pour cause illicite (parce que les sols étaient altérés par la présence de déchets industriels), alors que les parties ne sollicitaient pas cette annulation, viole le principe dispositif et les droits de la défense des parties. - Lorsque les demandes tendent à obtenir une somme d'argent et cela, même en cas de solidarité, d'obligation in solidum ou indivisible, le litige ne peut être considéré comme indivisible. L'appel dirigé contre une partie avec laquelle l'appelant n'avait pas de lien d'instance est, dans ce cas, irrecevable. - Lorsqu'il résulte des clauses contractuelles qu'au jour de la passation de l'acte authentique une entreprise tierce occupe toujours les lieux, et est autorisée, lors de son déménagement, à procéder à l'enlèvement du matériel mobilisable lui appartenant, et que l'acquéreur reconnaît avoir marqué son accord pour que l'entreprise puisse continuer à occuper les lieux pendant une période de six mois, il n'existe pas de trouble de possession donnant ouverture à la garantie d'éviction du vendeur, la charge de l'occupation ayant été déclarée lors de la vente. - La présence de tonnes de déchets de béton enterrés et camouflés sous des plantations ne constitue pas un vice caché lorsque l'importance de la zone des déchets ne pouvait échapper à l'acquéreur, que ce dernier est un professionnel de la gestion des déchets et que divers éléments en béton étaient bien visibles sur la parcelle. - Lorsque l'acte authentique précise que le reste des déchets sur le site sera enlevé par l'acquéreur à ses frais sans recours contre le vendeur et que l'acquéreur prendra sous son entière responsabilité l'assainissement du bien vendu, l'acquéreur ne peut soutenir avoir été trompé.

Mots-clés

  • Jugements et arrêts - Généralités - Principe dispositif - Prononcé d'une nullité non sollicitée par les parties - Violation du principe dispositif et des droits de la défense
  • Appel - Recevabilité - Absence de lien d'instance - Procédure civile - Indivisibilité - Demande relative à une somme d'argent - Litige divisible
  • Vente immobilière - Garantie d'éviction - Déclaration du trouble par le vendeur - Vices cachés - Dol incident - Acquéreur professionnel de la gestion de déchets - Clause de l'acte mettant l'assainissement à charge de l'acquéreur

Date(s)

  • Date de publication : 13/02/2015
  • Date de prononcé : 25/03/2013

Référence

Cour d'appel Liège (3 echambre), 25/03/2013, J.L.M.B., 2015/7, p. 292-302.

Branches du droit

  • Droit judiciaire > Procédure judiciaire > Principes généraux du droit procédural > Principe dispositif
  • Droit judiciaire > Voies de recours - Droit judiciaire et cassation > Appel > Litige indivisible
  • Droit civil > Obligations conventionnelles > Conditions de validité des conventions > Consentement
  • Droit civil > Obligations conventionnelles > Conditions de validité des conventions > Cause
  • Droit civil > Contrats spéciaux > Vente > Obligations du vendeur
  • Droit judiciaire > Procédure judiciaire > Principes généraux du droit procédural > Droit de la défense
  • Droit civil > Contrats spéciaux > Vente > Fin du contrat de vente
  • Droit civil > Contrats spéciaux > Vente > Vente immobilière

Éditeur

Larcier

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