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04/03/2015
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Tribunal civil Hainaut, division de Mons (1re chambre), 04/03/2015


Jurisprudence - Bail à ferme

J.L.M.B. 15/451
I. Baux - Bail à ferme - Aliénation du bien loué - Apport en nature - Opposabilité au preneur - Congé postérieur à l'acte de cession.
II. Baux - Bail à ferme - Congé - Motif d'exploitation personnelle - Congé au profit d'une S.P.R.L. - Mandat du gérant limité à six ans - Congé valable.
III. Baux - Bail à ferme - Congé - Délai de préavis - Date d'échéance - Possibilité de rectification en cours d'instance.
1. Le preneur n'étant pas un tiers au sens de l'article 1er de la loi hypothécaire, l'apport en nature des terres louées à une société lui est opposable indépendamment de sa transcription. Il suffit que l'acte de cession, qui a date certaine, ait préexisté au congé.
2. Le procédé consistant, pour un propriétaire bailleur, à vouloir remplacer pour l'exploitation de ses terres préalablement apportées en nature à une S.P.R.L., l'exploitant locataire par un tiers institué gérant de sa société après modification de l'objet social de celle-ci n'est pas interdit par la loi. La nature de la société ne fait pas obstacle à la validation du congé, la S.P.R.L. rentrant dans la catégorie des sociétés de personnes. Le congé peut être validé si le gérant a effectivement la qualité d'exploitant et s'il peut être retenu que son activité de gérant fermier sera prépondérante et qu'il exploitera bien durant neuf ans.
3. Le congé donné avec un délai de préavis de deux ans alors qu'il devait être de trois ans minimum peut être validé, son échéance étant simplement différée d'un an.

(S.P.R.L. A. / Didier et Marie-Paule )


Vu le jugement dont appel, rendu contradictoirement le 20 août 2013 par le juge de paix du canton d'Enghien-Lens, siège de Lens, (...)
La cause est relative à un bail à ferme relatif à différentes parcelles situées à (...). Par exploit d'huissier du 28 septembre 2012, l'appelante a signifié un préavis de congé de deux ans aux intimés, preneurs à ferme, en vue d'exploitation personnelle des terres.
La procédure en validation a été poursuivie par un appel en conciliation et ensuite par la présente procédure, initiée par citation du 5 décembre 2012.
Les parties conviennent, avec le premier juge, que le congé devait avoir une durée de trois ans au moins.
L'appelante reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande en validation de préavis de congé, au lieu de constater la validité du congé et de différer la date de libération des parcelles, soit le 1er octobre 2015 au lieu du 1er octobre 2014.
Les intimés, qui forment un appel incident, mettent en cause la validité et l'opposabilité du congé.
Les preneurs à ferme tiennent ces parcelles de leurs auteurs qui les avaient prises en location, en vertu d'un acte authentique du 4 septembre 1958 du notaire Jenet.
Par un acte d'« augmentation du capital par apport en nature - modification de l'objet social - démission-nomination » reçu le 26 septembre 2012 par le notaire Durant, ces terres ont été apportées en pleine propriété à la S.P.R.L. A. par le propriétaire-bailleur Frédéric, associé titulaire de nonante-neuf parts sociales sur cent.
Par ce même acte, un nouveau gérant est nommé en la personne de Simon avec mandat à dater du même jour pour une durée de six années.
En outre, l'objet social est remplacé : il est prévu que la société a pour objet l'agriculture, l'élevage, l'horticulture ou les activités connexes de celle-ci.
Deux jours plus tard, la société A. signifie un préavis de congé le 28 septembre 2012 en vue d'exploitation personnelle à partir du 1er octobre 2014, exploitation à assurer de façon effective et continue par les organes de la société, et plus spécifiquement par son gérant, Simon.
1. La circonstance que l'acte constitutif de la société ne soit pas produit est indifférente, dès lors que l'objet social, la gérance et la réalité de l'apport en nature résultent sans ambiguïté de l'acte modificatif régulièrement produit.
2. C'est à juste titre que le premier juge a considéré que le preneur à ferme n'est pas un tiers au sens de l'article 1er de la loi hypothécaire, de sorte que les intimés ne peuvent considérer que l'apport immobilier ne leur soit pas opposable, même s'il n'était pas transcrit au moment de la signification du congé. Il suffit que l'acte de cession, qui avait date certaine, ait préexisté.
3. La circonstance que le préavis ne mentionne pas l'identité du gérant par lequel la société a agi est indifférente, dès lors que si le précédent gérant avait certes donné sa démission lors de la signification, un nouveau gérant était déjà nommé à cette date, à savoir Simon.
4. C'est également à juste titre que le premier juge a décidé qu'une société privée à responsabilité limitée, en tant que société de personnes, peut donner congé pour exploitation personnelle.
5. Il faut encore considérer avec l'appelante contre les intimés qu'aucun élément ne permet de douter actuellement que Simon exercera son activité de gérant fermier de manière prépondérante et qu'il s'agira d'une exploitation d'au moins neuf ans, peu importe que sa nomination actuelle en qualité de gérant ait une durée de six ans.
6. Ceci étant, les faits de la cause révèlent que le bailleur a entendu, non sans précipitation (apport en société - modification de l'objet social - nomination du gérant fermier le 26 septembre 2012 et signification du congé le 28 septembre 2012) remplacer le fermier exploitant par un tiers nouvellement rendu partie prenante de la société en qualité de gérant, dont il n'est pas soutenu qu'il soit par ailleurs en lien de famille quelconque avec lui.
Ce procédé, qui n'est pas interdit par la loi, n'est permis qu'à la condition que le bailleur tire toutes les conséquences de l'ordonnancement juridique qu'il a entendu créer ou modifier.
Les intimés ne lui font aucun grief à cet égard. En particulier, ils ne soutiennent pas que l'apport en société déguise une vente et prive le preneur de son droit de préemption.
7. Il convient par conséquent de valider le congé, tout en lui donnant une date d'expiration régulière. Les intimés ne disent pas en quoi le juge ne pourrait procéder à une rectification de la date lorsque la durée est certaine et non contestée par les parties (trois ans au moins et quatre ans au plus).

Dispositif conforme aux motifs.

Siég. :  Mme G. Thoreau.
Greffier : Mme L. Harvengt.
Plaid. : MesG. Goisse (loco P. Lamal) et H. Graulich.

 



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Sommaire

  • Le preneur n'étant pas un tiers au sens de l'article 1er de la loi hypothécaire, l'apport en nature des terres louées à une société lui est opposable indépendamment de sa transcription. Il suffit que l'acte de cession, qui a date certaine, ait préexisté au congé.Le procédé consistant, pour un propriétaire bailleur, à vouloir remplacer pour l'exploitation de ses terres préalablement apportées en nature à une SPRL, l'exploitant locataire par un tiers institué gérant de sa société après modification de l'objet social de celle-ci n'est pas interdit par la loi. La nature de la société ne fait pas obstacle à la validation du congé, la SPRL rentrant dans la catégorie des sociétés de personnes. Le congé peut être validé si le gérant a effectivement la qualité d'exploitant et s'il peut être retenu que son activité de gérant fermier sera prépondérante et qu'il exploitera bien durant neuf ans.Le congé donné avec un délai de préavis de deux ans alors qu'il devait être de trois ans minimum peut être validé, son échéance étant simplement différée d'un an.

Mots-clés

  • Baux - Bail à ferme - Aliénation du bien loué - Apport en nature - Opposabilité au preneur - Congé postérieur à l'acte de cession
  • Baux - Bail à ferme - Congé - Motif d'exploitation personnelle - Congé au profit d'une S.P.R.L. - Mandat du gérant limité à six ans - Congé valable
  • Baux - Bail à ferme - Congé - Délai de préavis - Date d'échéance - Possibilité de rectification en cours d'instance

Date(s)

  • Date de publication : 27/11/2015
  • Date de prononcé : 04/03/2015

Référence

Tribunal civil Hainaut, division de Mons (1 rechambre), 04/03/2015, J.L.M.B., 2015/39, p. 1848-1849.

Branches du droit

  • Droit civil > Contrats spéciaux > Location/louage > Bail à ferme

Éditeur

Larcier

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