« Une "convention d'étude" est un contrat d'entreprise par lequel le candidat souhaitant faire ériger une habitation ou un appartement, confie à un promoteur, un entrepreneur ou un vendeur la mission d'effectuer les études préalables à la construction de l'habitation »  [1].

En soi, la licéité d'une convention d'étude ne paraît se heurter à aucune disposition légale.

Le monopole de l'architecte n'exclut pas que des non-architectes procèdent à des études préalables. Celles-ci peuvent d'ailleurs consister dans des éléments techniques (aide à la définition du programme du maître de l'ouvrage, présélection des architectes et des entrepreneurs et autres intervenants, recherche de terrain, analyse de la situation urbanistique), ou encore dans la recherche d'éléments relatifs au financement des travaux, à l'obtention de primes, etc [2].

La loi Breyne prévoit qu'elle ne s'applique pas « aux conventions ayant pour objet une étude portant sur des travaux relatifs à une maison ou un appartement à construire ou en voie de construction [...] lorsque la maison ou l'appartement est destiné à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation » (article 2, alinéa 2, renvoyant à l'article 1^er, alinéa 1^er, de la loi Breyne).

Pour échapper à la loi Breyne, la convention doit se limiter à des prestations d'étude et ne peut contenir l'engagement de construire.

Dans l'hypothèse où le contrat d'étude contient une promesse de construire dans le chef d'une des parties, l'accord ne se restreint pas à l'étude mais porte sur l'engagement de construire et tombe dans le champ d'application de la loi par l'effet de son article 1^er, alinéa 1^er [3].

L'exclusion prévue par la loi est cependant subordonnée à la coexistence de quatre conditions, prévues par la même disposition.

La convention d'étude doit :

1. contenir une description des travaux sur lesquels porte l'étude ;
2. contenir un relevé des besoins de l'acquéreur ou du maître de l'ouvrage ;
3. son coût ne peut excéder 2 pour cent du coût prévu de la construction ;
4. l'acquéreur ou le maître de l'ouvrage doit disposer d'un délai de réflexion de sept jours avant que la convention ne devienne définitive.

Ces conditions doivent être remplies cumulativement [4].

On a souligné que la condition relative au « coût prévu de la construction » peut être délicate. Elle recouvre non pas le budget que le maître de l'ouvrage ou l'acquéreur est disposé à investir mais l'estimation par le promoteur-vendeur ou entrepreneur du montant futur des travaux.

Or, le promoteur n'est pas nécessairement toujours à même de formuler une offre précise dès le début des négociations [5].

Lorsque le contrat d'étude a pour objet d'évaluer le coût probable des travaux, la loi « contraint le professionnel de la construction à faire une estimation globale du prix que le client devra payer pour que les constructions soient siennes, et non le prix de revient des travaux »  [6].

Dans l'espèce tranchée par l'arrêt de la cour d'appel de Liège du 15 novembre 2012, c'est une autre condition qui faisait défaut, à savoir la définition des besoins du maître de l'ouvrage.

La cour constate que la convention d'étude mentionne que celle-ci portera sur l'ensemble des travaux, sans toutefois exprimer les besoins du maître de l'ouvrage.

Formellement au moins, ces besoins diffèrent en effet le plus souvent du simple énoncé des travaux et doivent s'exprimer, par exemple, par la définition de l'objet à obtenir par le maître de l'ouvrage. À juste titre, la cour considère que la description des travaux ne suffit pas à remplir l'exigence d'indiquer les besoins de l'acquéreur ou du maître de l'ouvrage.

Ces deux notions ne se recoupent pas et la définition des besoins du maître de l'ouvrage excède largement la simple description des travaux et de leur coût puisqu'elles visent notamment le choix du site, l'analyse urbanistique, les conditions de financement, etc.

R. de Briey relève d'ailleurs que tel est bien l'intérêt économique de ce type de convention, qui évite la signature précipitée de contrats qui impliquent des engagements lourds pour l'acquéreur ou le maître de l'ouvrage [7].

La loi Breyne prévoit uniquement que les conventions d'étude qui répondent aux quatre conditions cumulatives stipulées à l'article 2, alinéa 2, ne sont pas soumises à la loi Breyne.

Quelle est, dès lors, la sanction qui s'applique à une convention qui ne répond pas exactement à ces conditions strictes et cumulatives ?

Comme le relève l'arrêt commenté, « la loi Breyne ne prévoit pas de sanction spécifique ou de nullité du contrat d'étude qui ne répondrait pas au prescrit légal ». Selon les meilleurs auteurs, la modification législative intervenue en 1993 a pour objet de soumettre automatiquement à la loi Breyne les conventions d'étude dès qu'elles représentent une dépense importante pour l'acquéreur ou le maître de l'ouvrage, et qu'elles ne rencontrent les conditions de l'article 2, alinéa 2 [8].

La loi du 3 mai 1993 a pour effet, a contrario, d'étendre l'application de la loi Breyne aux conventions d'étude sauf si elles répondent aux conditions d'exclusion énumérées à l'article 2, alinéa 2 [9].

On peut penser que la nullité de tels contrats pourra être aisément obtenue sur la base de l'article 13, alinéa 2, dès lors que vraisemblablement il ne sera pas possible, dans la convention d'étude, d'inclure tous les éléments qu'impose l'article 7, et notamment la présence de plans et cahiers des charges précis et détaillés (article 7, d, de la loi).

En l'espèce, la cour retient les liens étroits entre la convention d'étude et le contrat de construction de l'habitation lui-même frappé de nullité et en déduit que le caractère indissociable des deux conventions entraîne la nullité de la convention d'étude [10].