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11/02/2013
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Cour d'appel Liège (3e chambre), 11/02/2013


Jurisprudence - Vente immobilière

J.L.M.B. 13/356
I. Vente immobilière - Garantie des vices cachés - Ventes successives - Action du vendeur intermédiaire contre son propre vendeur - Recevabilité.
II. Vente immobilière - Garantie des vices cachés - Clauses d'exonération - Mauvaise foi - Connaissance du vice par le vendeur - Dommages et intérêts - Location d'un logement de remplacement.
Lorsque le sous-acquéreur a initié une action en garantie des vices cachés contre son vendeur, la créance de ce dernier contre le vendeur initial ne se transmet pas au sous-acquéreur (sauf convention expresse contraire). L'action du vendeur intermédiaire contre son propre vendeur est dès lors recevable.
Toute personne normalement attentive et avisée pouvant se rendre compte qu'une salle de bains en cave, sans aucune aération naturelle, va générer des problèmes d'humidité, la présence d'humidité en ces lieux ne peut constituer un vice caché dont le vendeur est garant.
Le vendeur, qui s'est efforcé de pallier des problèmes d'humidité en plaçant des contre-cloisons devant les murs de manière à les cacher, ne peut prétendre opposer à l'acquéreur la clause d'exonération de garantie figurant dans l'acte de vente.
L'acquéreur, contraint de prendre une nouvelle habitation en location en raison de problème de santé lié à l'humidité dans les lieux, peut prétendre, au titre de dommages et intérêts, à l'indemnisation du trouble de jouissance lié à cette double location.

(M. G. et J.-P. L./ A. D., G. B., J. B. et A. B. )


Vu le jugement rendu le 1er septembre 2011 par le tribunal de première instance de Huy (...)
Antécédents
Les faits de la cause et l'objet de la demande sont correctement relatés par le premier juge dans sa décision non déférée du 20 janvier 2011 à l'exposé duquel la cour se réfère.
Il suffit de rappeler que Gé. B. et son épouse A. D. ont acquis de M. G. et de son époux J.-P. L. un immeuble sis (...), par acte authentique du 22 août 2008 pour le prix de 190.000 euros.
Par lettre recommandée du 7 octobre 2008 adressée aux vendeurs, les acquéreurs se sont plaints de défauts empêchant l'usage normal du bien vendu, à savoir une humidité et des écoulements dans le bâtiment dans des proportions qui leur ont été cachées et une installation électrique non conforme à la réglementation et dangereuse. Dans leur lettre en réponse du 10 octobre 2008, les vendeurs considèrent avoir fourni toutes les informations utiles quant à l'état du bâtiment.
Par citation du 12 janvier 2009, les époux B. ont introduit à l'encontre des vendeurs une action rédhibitoire basée sur la garantie des vices cachés et, subsidiairement, une action estimatoire.
Par jugement prononcé le 6 mai 2009, le tribunal a désigné l'architecte Didier Goffaux en qualité d'expert avec la mission reprise au dispositif de la décision.
L'expert Goffaux a déposé son rapport au greffe le 5 janvier 2010.
Gé. B. est décédé le 4 octobre 2010 et ses héritiers ont repris l'instance par conclusions.
Par jugement rendu le 20 janvier 2011, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour que les parties s'expliquent quant à la recevabilité de l'action.
Par le jugement déféré prononcé le 1er septembre 2011, le tribunal dit l'action recevable et partiellement fondée, il condamne les vendeurs à payer aux consorts D.-B. la somme de 41.337,80 euros en principal et il les condamne en outre aux dépens.
Discussion
Quant à la recevabilité de l'action originaire
Les époux B.-D. ont revendu l'immeuble par acte authentique du 3 mai 2010 à M. T. et M. Ti. pour le prix de 117.000 euros.
Les appelants soutiennent que l'action exercée à leur encontre est l'action en garantie des vices cachés en matière de vente, qu'il s'agit d'un droit de créance de nature contractuelle étroitement lié au bien vendu auquel il se rapporte, que ce droit de créance est cédé aux acquéreurs successifs du bien de plein droit, sans qu'un accord de volonté soit nécessaire pour organiser ce transfert, car l'action en garantie est un accessoire de la chose vendue.
Selon les appelants, ni le compromis ni l'acte authentique concernant la vente du bien litigieux aux consorts T.-Ti. ne font mention d'une quelconque réserve au profit des vendeurs quant au maintien du droit de créance que constitue l'action en garantie des vices cachés, de sorte que l'action est irrecevable.
Il y a lieu de rappeler qu'in casu, le créancier initial, soit les époux B., ont eux-mêmes exercé le recours contractuel contre le débiteur initial, soit les époux L.-G., dès lors qu'ils ont pris l'initiative d'introduire l'action en garantie des vices cachés en date du 12 janvier 2009 contre leurs vendeurs.
En pareil cas, la créance contre le cocontractant ne se transmet pas aux sous- acquéreurs à moins qu'une convention ait été expressément conclue en ce sens, soit dans l'acte de vente, soit dans un acte distinct (Cass., 15 septembre 1989, Pas., 1990, I, p. 65). Cette solution est approuvée par P. Van Ommeslaghe qui précise qu'il s'agit d'une interprétation de la volonté des parties relative à l'étendue des accessoires cédés en vertu de l'article 1615 du code civil et qu'il y a lieu d'admettre que, sauf indication contraire, l'exercice par le cédant à son profit de l'action contractuelle en cause implique qu'il n'a pas l'intention de la céder (P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, tome I, n° 499, 10°, p. 741).
Il n'existe en l'espèce aucune convention emportant transfert au profit des sous-acquéreurs de cette créance qui est restée dans le patrimoine des intimés.
Pareille convention ne peut être déduite, ainsi que l'affirment les appelants, de la clause figurant en page 2 de l'acte sous seing privé de vente du 21 janvier 2010 aux consorts T.-Ti. mentionnant que « Tout litige, procès et/ou opposition pouvant survenir jusqu'à la signature de l'acte authentique, sera à charge du vendeur exclusivement, qui accepte expressément d'en supporter les charges, coût et conséquences », dès lors qu'est visé un litige pouvant survenir, donc un litige éventuel et futur, et non une action déjà introduite par les vendeurs à l'égard de leur auteur.
Il suit de ces considérations que l'action est recevable.
Quant au fondement de l'action estimatoire pour vices cachés
1. Les intimés, demandeurs originaires, fondent leur action sur l'article 1641 du code civil qui dispose que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

La garantie des vices cachés nécessite donc que le vice soit nuisible à l'utilité de la chose, qu'il soit caché, qu'il présente une certaine gravité et qu'il existe au moment de la vente.
En outre, l'action doit être introduite à bref délai (article 1648 du code civil) mais cette condition de recevabilité n'est pas contestée.
En instance, les demandeurs originaires ont substitué à l'action rédhibitoire introduite par citation, une action estimatoire (qui fut également formée en ordre subsidiaire par voie de citation) et postulé la condamnation des défendeurs au paiement de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En degré d'appel, ils formalisent par conclusions un appel incident quant au montant du dommage qui leur a été alloué par le premier juge et ils postulent la condamnation des époux L.-G. au paiement d'une somme de 60.877,80 euros, à majorer de divers intérêts. (...)

3. Humidité - Existence de vices cachés

3.1. Il résulte à suffisance du rapport d'expertise que l'immeuble vendu, et en particulier l'appartement du rez-de-chaussée, était affecté d'une humidité tout à fait anormale qualifiée de « problème structurel récurrent d'humidité », l'expert considérant que des problèmes d'humidité de ce type affectant la cuisine, le W.C., la buanderie et la salle de bains rendent impropre à son usage cet appartement dans des conditions d'hygiène normales.
Il résulte en outre du rapport du 25 novembre 2008 de la société Axima Services et des analyses effectuées sur le plan de la qualité microbiologique de l'air, que le nombre de moisissures dans la cuisine, le dressing et la buanderie est trois à quatre fois plus élevé que dans l'air extérieur alors qu'habituellement c'est l'inverse qui est constaté. Quant à la qualité microbiologique des surfaces (dénombrement des levures et moisissures), il est apparu que le nombre de moisissures mésophiles dépasse nettement les valeurs conseillées ; ces aspergillus produisent des microtoxines et sont impliqués dans des manifestations allergiques de tout type.
Le rapport établi en date du 3 décembre 2008 par le S.A.M.I.  [1] à la demande du médecin de monsieur B. énonce que les prélèvements effectués en divers endroits dans la cuisine et sur des sets de table révèlent la présence de cladisporium et d'acremonium, de penicillium, d'aspergillus et d'acariens.
Les photos des lieux produites en pièce 13 du dossier des intimés sont particulièrement éloquentes : la comparaison des photos prises lors de la visite de l'immeuble puis après l'emménagement montrent que les dommages dus à l'humidité sont apparus très rapidement [2].
L'expert énonce clairement que ces problèmes structurels d'humidité existent depuis plusieurs années et ont été cachés par les vendeurs qui ont effectué des travaux de construction de contre-cloisons de manière à cacher visuellement la présence d'humidité sur les murs. Les problèmes d'humidité ont donc été cachés par le fait même de la construction de contre-cloisons. L'expert précise que : « à mon sens, ils n'étaient pas apparents lors des visites de la partie B. avant l'achat ».
3.2. Il suit de ces considérations que l'immeuble vendu, et en particulier l'appartement du rez-de-chaussée, était affecté de vices cachés dès lors que l'importante humidité ambiante rendait le bien, acquis à usage d'habitation, impropre à l'usage auquel il était destiné. Il s'agit bien de vices cachés existant au moment de la vente (dès lors qu'ils existaient depuis plusieurs années de manière récurrente), graves et nuisibles à l'utilité de la chose.
Tel n'est toutefois pas le cas de la salle de bains située en cave voûtée en briques et murs en briques enterrée dans la colline et donc complètement sous terre. Elle est décrite comme suit par l'expert :

« La salle de bains a été réalisée dans une ancienne cave qui par définition est humide. Il est évident que la pose de Rubson puis de peinture sur les murs ne peut donner satisfaction sur une voûte en briques surmontée par de la terre. Les joints entre briques formant voûte de ce local présentent un taux d'humidité relatif de 100 pour cent et sont donc gorgés d'eau ».

L'expert relève encore, en page 60 de son rapport, qu'il n'était pas adéquat d'aménager une salle de bains dans une ancienne cave voûtée non construite de manière étanche. Il est impossible d'éradiquer l'humidité qui s'y trouve. Un hygrostat (extracteur électrique d'humidité) se trouve en tête de mur.
Ces éléments ne pouvaient échapper aux époux B., même s'ils ne sont pas des professionnels dans ce domaine, car toute personne normalement attentive et avisée peut se rendre compte qu'une salle de bains se trouvant en cave, sans aucune aération naturelle, va générer des problèmes d'humidité.
Il suit des éléments qui précèdent que la demande d'audition de témoins (sans faits cotés à preuve) et d'audition de l'expert Goffaux sur le point de savoir si l'humidité affectant la salle de bains est un vice caché ou apparent, formulée à titre subsidiaire par les appelants, n'est pas adéquate dès lors que la cour dispose des éléments utiles et suffisants au dossier pour trancher cette question.
3.3. Les vendeurs soutiennent qu'ils avaient informé les acquéreurs des problèmes d'humidité existant dans l'immeuble et que tous les travaux de rénovation réalisés dans le bâtiment ont été portés à leur connaissance puisqu'ils sont repris dans le dossier d'intervention ultérieure (D.I.U.) constituant la pièce 6 de leur dossier. Les vendeurs affirment en outre que la présence de déshumidificateurs et de ventilateurs était révélatrice de cette humidité et que la situation géographique du bien devait également permettre aux acquéreurs, même profanes, de se rendre compte de l'humidité affectant l'immeuble qui était, selon les appelants, « aussi bien manifeste que notoire et prévisible ».
Les acquéreurs affirment pour leur part que, lors des deux visites préalables à la signature de l'acte sous seing privé de vente, l'immeuble était entièrement meublé et qu'ils n'ont pas vu la présence des contre-cloisons cachant les murs. Ces contre-cloisons ne leur ont pas été signalées et la présence de déshumidificateurs et de ventilateurs est contestée. Les intimés indiquent que, lors de ces visites, ils ont constaté la présence d'une humidité limitée dont les vendeurs affirmaient qu'elle était tout à fait gérable en aérant, en chauffant et en ventilant régulièrement les lieux.
Aucun élément objectif ne permet de tenir pour établi que les vendeurs ont complètement informé les acquéreurs, en temps utile, de l'importance réelle des problèmes d'humidité affectant l'immeuble (pas de courrier ni de note à cet égard échangés entre parties avant la signature de l'acte sous seing privé de vente - la première lettre émanant des vendeurs qui en fait état date du 10 octobre 2008 et constitue une défense aux griefs formulés à leur encontre par les acquéreurs par lettre du 7 octobre 2008).
La présence de déshumidificateurs dans les lieux n'est pas relevée par l'expert. La prudence et la circonspection s'imposent concernant les attestations sollicitées par les appelants en cours de procès auprès de leurs amis et connaissances. La même remarque s'impose concernant l'attestation délivrée le 11 mars 2009 par l'agent immobilier des vendeurs, à la demande de leur conseil.
L'argument tiré des renseignements contenus dans le D.I.U. est sans pertinence, ainsi que le relève judicieusement l'expert Goffaux. En effet, l'acte sous seing privé de vente a été signé le 23 avril 2008 mais le D.I.U. n'a été remis aux acquéreurs que le jour de la passation de l'acte authentique du 22 août 2008 [3]. À ce moment-là, il était trop tard pour que les acquéreurs puissent vérifier l'adéquation de ce D.I.U. par rapport à la situation constatée sur les lieux. L'expert relève de surcroît que le D.I.U. ne mentionne nulle part la présence d'humidité structurelle, ni la présence de contre-cloisons qui sont ventilées.
L'expert ne partage pas l'avis des appelants lorsqu'ils affirment qu'il était parfaitement prévisible pour tout profane que cet immeuble était affecté par l'humidité car selon l'expert, tout profane dans la construction ne peut percevoir les problèmes tels qu'ils ont été mis à jour par l'expertise. Le simple fait que l'immeuble soit encastré dans la colline n'induit pas nécessairement l'existence d'infiltrations d'humidité si les murs contre terre sont protégés par l'étanchéité adéquate et un drainage en pied de mur depuis l'origine de la construction sinon dans le cadre de travaux d'aménagement.
Il suit de ces éléments que si les vendeurs n'ont pas celé l'existence de problèmes d'humidité dans l'immeuble, ils n'en ont pas révélé l'ampleur réelle.
3.4. L'expert relève que, lors de leur aménagement de l'immeuble en 2004, les époux L. n'ont pas mis en oeuvre les techniques adéquates pour éradiquer l'humidité structurelle ; ils ont réalisé des travaux que l'on peut qualifier de « cosmétiques » sans consulter un homme de l'art. Ils ont construit des contre-cloisons contre les murs de la cuisine étant des murs complètement enterrés dans le talus. Ils ont appliqué sur le mur arrière sud situé contre terre trois couches de Rubson afin que l'humidité extérieure n'entre plus dans l'immeuble. Cette opération technique est insuffisante pour contrer l'humidité en provenance d'un mur enterré. Il se produit donc des infiltrations via tout le mur sud et la situation est la même pour le mur est. La partie L. connaissait ces infiltrations et a tenté de les cacher en plaçant des contre-cloisons, sans grand succès. « Il s'agit d'une erreur technique car dissimuler de l'humidité derrière une contre-cloison sans assurer une bonne ventilation est une faute ».
C'est en vain que les appelants soutiennent que l'immeuble se serait dégradé en raison du manque d'aération et d'entretien de l'immeuble par les acquéreurs et que par une aération, un chauffage et une ventilation constants, ils parvenaient à vivre dans cet immeuble très agréablement lorsqu'ils l'occupaient.

« Je ne comprends pas comment monsieur et madame L. puissent être convaincus qu'une humidité provenant d'infiltrations puisse être palliée par des travaux de simple entretien, ce qui est utopique sur le plan technique. Je ne vois pas en quoi les acquéreurs auraient contribué à l'usure et à la dégradation de l'immeuble après la découverte des problèmes. Ce n'est pas en chauffant et en ventilant qu'on éradique une infiltration ou une humidité structurelle. En effet, traiter la conséquence n'a jamais résolu la cause ».

3.5. Les vendeurs avaient une parfaite connaissance des problèmes structurels et récurrents d'humidité affectant leur immeuble, qu'ils se sont efforcés de pallier en plaçant des contre-cloisons devant les murs de manière à cacher visuellement la présence d'humidité sur ces murs ainsi que l'a relevé l'expert Goffaux.
Les traces d'humidité et de rouille n'étaient pas visibles car les peintures étaient régulièrement refaites et les acquéreurs n'ont de ce fait rien constaté lors des visites préalables à la signature du compromis de vente du 23 avril 2008. Les acquéreurs ont précisé que, lors de leur visite des lieux en mars 2008, l'immeuble était pimpant et fraîchement repeint.
Les appelants affirment que l'immeuble a été entièrement repeint en 2004 mais madame G. a admis en cours d'expertise qu'elle repeignait tous les ans les murs enterrés du fond de l'immeuble, y compris le plafond de la cuisine, et qu'elle n'avait pas dit aux acquéreurs qu'il était nécessaire de procéder à de telles peintures tous les ans.
Après la signature de l'acte authentique de vente le 22 août 2008 et l'emménagement dans les lieux par la famille B., des problèmes importants d'humidité sont très rapidement apparus, ce qui a conduit les acquéreurs à les dénoncer aux vendeurs dès le 7 octobre 2008 par lettre recommandée. Les analyses qui ont été rapidement effectuées sur place par Axima Services et le S.A.M.I. le confirment.
Il suit de ces considérations que les vendeurs ne peuvent s'exonérer des vices cachés affectant l'immeuble dont ils doivent garantie aux acquéreurs en se fondant sur l'existence d'une clause d'exonération de garantie figurant dans l'acte de vente et libellée comme suit :

« L'acquéreur prendra l'immeuble dans son état actuel, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni réduction de prix, pour mauvais état des bâtiments, vices de construction, apparents ou non apparents, vétusté ou autres causes, vices du sol et de sous-sol... ».

En effet, en vertu de l'article 1643 du code civil, les clauses de non garantie en matière de vices cachés ne sortent aucun effet lorsque le vendeur connaît le vice dont la chose est affectée. Dans ce cas, sachant que la chose est vicieuse, le vendeur ne peut, sans mauvaise foi, vendre comme normale une chose qui ne l'est pas (Cass., 25 mai 1989, n° F-19890525-4).
Il résulte à suffisance du rapport d'expertise et de l'ensemble des pièces du dossier que les vendeurs avaient connaissance des vices affectant leur immeuble.
L'action estimatoire est donc fondée dans son principe pour ce qui concerne les problèmes d'humidité affectant le rez-de-chaussée de l'immeuble rendant impossible l'usage normal de celui-ci. (...)

5. Le dommage

Dans le cadre de l'action estimatoire, l'acheteur peut garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts (article 1644 du code civil). La partie du prix à restituer à l'acquéreur peut être déterminée sur la base du coût des travaux à exécuter pour remédier aux défauts cachés, sans qu'il y ait nécessairement lieu de prendre en compte des événements ultérieurs pouvant affecter la valeur ou le sort du bien, notamment la revente ou l'évolution du marché (Cass., 10 mars 2011, J.L.M.B., 2011, p. 1809).
Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu en outre à tous dommages et intérêts envers l'acheteur (article 1645 du code civil).
Les consorts D.-B. forment appel incident quant au montant de leur dommage.
Il y a lieu d'examiner successivement leurs différents chefs de réclamation.

5.1.Travaux de remise en état

Ils sont évalués par l'expert Goffaux à 21.337,80 euros.
Ce poste ne fait pas, quant à son quantum, l'objet de contestations.

5.2. Moins-value salle de bains

Pour la salle de bains aménagée dans la cave voûtée, l'expert a évalué la moins-value pour l'aménagement d'une salle de bains dans une autre pièce de la maison à 15.000 euros ex aequo et bono.
Ce poste est contesté par les appelants pour les motifs développés en pages 21 et 22 de leurs conclusions.
Aucune indemnisation ne peut intervenir pour ce poste dès lors qu'il ne s'agit pas d'un vice caché mais bien de défauts apparents dont les acquéreurs ont pu se rendre compte avant l'acquisition du bien.

5.3. Troubles de jouissance

L'expert Goffaux a admis le principe d'un trouble de jouissance dans le chef des époux B. :

« En ce qui concerne les troubles de jouissance et la nécessité pour les acquéreurs de louer ailleurs depuis plusieurs mois, ce déménagement est à mon sens fondé ».

Monsieur G. B. souffrait d'une bronchopneumopathie chronique obstructive (B.P.C.O.) de stade IV. Les intimés précisent de manière crédible qu'ils n'auraient pas fait l'acquisition de l'immeuble s'ils avaient été informés de l'ampleur des problèmes d'humidité structurels affectant cet immeuble.
Quelque temps après leur installation dans les lieux, monsieur B. a dû être hospitalisé du 2 au 10 novembre 2008, il est arrivé aux urgences du C.H.R. de Huy en détresse respiratoire. Il a présenté une exacerbation infectieuse d'une B.P.C.O. très sévère, le docteur Garzaniti précisant dans son rapport : « Évolution favorable du problème septique, persistance d'un handicap respiratoire très sévère à la sortie ». Le docteur Siquet énonce dans son rapport au médecin traitant de monsieur B. que l'analyse de la société Axima confirme l'existence d'une infestation disséminée importante du domicile par du cladosporium, penicillium, macor, acrémonium et qu'il est possible que cette pollution microbiologique intérieure ait participé à la déstabilisation du patient et notamment au phénomène infectieux le conduisant, en insuffisance respiratoire aiguë, à l'hôpital. Le couple a également décrit une fatigabilité accrue et l'épouse a également présenté des écoulements nez-gorge-oreilles absents antérieurement.
Il est dès lors justifié que pour des motifs évidents de santé, tant celle de monsieur B. que celle de son épouse, les époux B. aient quitté l'immeuble et emménagé dans un appartement qu'ils ont loué au 1er février 2009.
Ils postulent l'indemnisation du trouble de jouissance subi du 1er février 2009 au 3 mai 2010, date de la revente de l'immeuble, soit seize mois x 700 euros = 11.200 euros. Ils justifient leur demande par le fait qu'ils ont dû, pendant toute cette période, à la fois payer leur emprunt hypothécaire (974 euros par mois selon le rapport d'expertise) pour un immeuble qu'ils ne pouvaient habiter en raison des vices dont il était atteint, et un loyer de 700 euros par mois.
Cette demande est justifiée.
Eu égard aux circonstances particulières et concrètes de la cause, c'est en vain que les appelants invoquent l'obligation pour les époux B. de limiter leur dommage en occupant l'appartement du premier étage qui était habitable. En effet, l'appartement du premier étage présentait également des problèmes d'humidité ; même s'ils étaient moins graves que l'humidité affectant le rez-de-chaussée, ils nécessitaient des travaux correctifs eu égard à l'humidité présente dans la cuisine ; l'état de santé de monsieur B. nécessitait un environnement sain. Il importe peu à cet égard que les vendeurs aient ou non été informés de l'état de santé de monsieur B.
De surcroît, l'appartement de l'étage était occupé par la fille des acquéreurs et l'était encore lors de l'expertise. Il ne faut pas perdre de vue que les intimés ont acquis une maison spacieuse et qu'ils ont été contraints à peine quelques mois après leur acquisition de déménager dans un appartement deux chambres.
Il n'y a pas lieu de limiter le trouble de jouissance à la période nécessaire à la réalisation des travaux, que l'expert Goffaux ne précise du reste pas.
Il sera alloué pour ce poste 700 euros x seize mois = 11.200 euros.

5.4. Installation électrique

Aucune indemnisation n'est due pour ce poste dès lors que les défauts de l'installation électrique sont des vices apparents et non des vices cachés.

5.5. Pertes de loyers

Les acquéreurs précisent que le remboursement hypothécaire était de 974 euros par mois et qu'ils escomptaient louer l'appartement du premier étage 500 euros par mois. Cette possibilité était prévue dès lors que l'immeuble était pourvu de deux portes, deux boîtes aux lettres et de deux sonnettes
Les consorts D.-B. font valoir qu'en raison des vices présentés par l'immeuble, des travaux devaient être exécutés (infiltrations et électricité) dans l'appartement du premier étage, de sorte qu'ils n'ont pu le louer.
Ils postulent dès lors à titre de pertes de loyers, du 1er septembre 2008 au 3 mai 2010, vingt-et-un mois x 500 = 10.500 euros.
L'acte d'achat de l'immeuble porte sur « une maison d'habitation avec toutes dépendances... ». L'expert Goffaux relève que le fait qu'il y ait dans le sas d'entrée deux portes distinctes, l'une pour le rez-de-chaussée, l'autre pour l'étage, est un paramètre parfaitement visible, de même que l'existence de deux boîtes à lettres.
Il existait dès lors un potentiel pouvant être exploité et valorisé par les intimés.
Il n'est toutefois pas démontré que, sans les vices détectés dans l'immeuble, les intimés auraient loué l'appartement au prix indiqué et pour toute la période concernée.
Cet appartement a été occupé par leur fille, pour une période qui n'est pas précisée et à des conditions sans doute moins intéressantes pour les propriétaires mais qui ne sont pas précisées non plus.
Eu égard à l'ensemble de ces données de fait, et faute d'éléments d'appréciation plus précis, le préjudice sera évalué ex aequo et bono à 2.500 euros.
5.6. Les intimés postulent le paiement de 2.500 euros ex aequo et bono pour les frais de déménagement et les tracasseries et démarches qu'ils ont dû effectuer en vue de revendre leur bien.
Si l'immeuble n'avait pas été atteint de vices cachés rendant l'immeuble inhabitable, les intimés n'auraient pas dû déménager, ce qui occasionne nécessairement des frais, même s'ils ne sont pas justifiés par pièces.
Il peut également être admis, dans les circonstances concrètes de l'espèce, que les intimés ont subi des tracasseries et entrepris diverses démarches pour quitter les lieux et ensuite revendre l'immeuble.
Ce dommage sera indemnisé ex aequo et bono par l'octroi d'une somme de 1.500 euros.

5.7. Total

21.337,80 + 11.200 + 2.500 + 1.500 = 36.537,80 euros.
À majorer des intérêts compensatoires au taux légal depuis le 22 août 2008 jusqu'au jour du présent arrêt, puis des intérêts moratoires sur ces montants (principal + intérêts) du prononcé de l'arrêt jusqu'à complet paiement.

Dispositif conforme aux motifs.

Siég. :  Mmes B. Prignon, M.-A. Lange et M. Burton.
Greffier : M. M. Leclerc.
Plaid. : MesA. Balland-Lambert et S. Lelotte (loco D. Drion).

 


[1] Service d'analyse des milieux intérieurs de la Province de Liège.
[2] Comparez ainsi les photos 1 et 2 de la cuisine lors des visites et les photos 3 et 4 au même endroit en novembre 2008 avec noirceurs et moisissures ; voy. les photos 5 à 8 : la cuisine avec le frigo et le four encastrés, puis les importantes traces noires de moisi après enlèvement des appareils ; photos 9 et 10 : les objets se trouvant dans un tiroir sont recouverts de moisi ; voy. également les photos 12 à 17.

L'expert a également relevé une odeur de moisissure dans les meubles de cuisine et des traces de moisissures visibles sur les objets situés dans le mobilier de cuisine - voy. p. 23 de l'avis provisoire et photos.
[3] Voy. la rubrique « conditions générales de la vente », page 4 : « Interrogé par le notaire instrumentant sur l'existence d'un dossier d'intervention ultérieure afférent au bien décrit ci-dessus, le vendeur a répondu de manière affirmative et a déclaré avoir à l'instant des présentes remis le dossier d'intervention ultérieure à l'acquéreur qui le reconnaît ».


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Sommaire

  • Lorsque le sous-acquéreur a initié une action en garantie des vices cachés contre son vendeur, la créance de ce dernier contre le vendeur initial ne se transmet pas au sous-acquéreur (sauf convention expresse contraire). L'action du vendeur intermédiaire contre son propre vendeur est dès lors recevable. - Toute personne normalement attentive et avisée pouvant se rendre compte qu'une salle de bains en cave, sans aucune aération naturelle, va générer des problèmes d'humidité, la présence d'humidité en ces lieux ne peut constituer un vice caché dont le vendeur est garant. - Le vendeur, qui s'est efforcé de pallier des problèmes d'humidité en plaçant des contre-cloisons devant les murs de manière à les cacher, ne peut prétendre opposer à l'acquéreur la clause d'exonération de garantie figurant dans l'acte de vente. - L'acquéreur, contraint de prendre une nouvelle habitation en location en raison de problème de santé lié à l'humidité dans les lieux, peut prétendre, au titre de dommages et intérêts, à l'indemnisation du trouble de jouissance lié à cette double location.

Mots-clés

  • Vente immobilière - Garantie des vices cachés - Ventes successives - Action du vendeur intermédiaire contre son propre vendeur - Recevabilité
  • Vente immobilière - Garantie des vices cachés - Clauses d'exonération - Mauvaise foi - Connaissance du vice par le vendeur - Dommages et intérêts - Location d'un logement de remplacement

Date(s)

  • Date de publication : 20/12/2013
  • Date de prononcé : 11/02/2013

Référence

Cour d'appel Liège (3 echambre), 11/02/2013, J.L.M.B., 2013/41, p. 2093-2101.

Branches du droit

  • Droit civil > Contrats spéciaux > Vente > Obligations du vendeur > Garantie des vices cachés
  • Droit civil > Contrats spéciaux > Vente > Vente immobilière > Généralités

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