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28/02/2011
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Cour d'appel Liège (3e chambre), 28/02/2011


Jurisprudence - Vente immobilière

J.L.M.B. 11/357
Courtiers - Courtage immobilier - Contrats - Formation - Application de la loi sur les pratiques de marché et sur la protection du consommateur - Vente conclue en dehors de l'entreprise du courtier - Preuve - Matières civiles - Preuve du contrat - Aveu extrajudiciaire - Appréciation .
Un contrat de courtage immobilier conclu en dehors de l'entreprise du courtier doit, à peine de nullité, faire l'objet d'un écrit comportant plusieurs mentions dont le prix à payer [1].
A défaut de contrat de courtage valablement conclu, le courtier ne peut se fonder sur la seule reconnaissance unilatérale par le propriétaire qu'un candidat acquéreur lui a été présenté par ledit courtier pour prétendre à un salaire pour la vente ultérieure de l'immeuble ayant préalablement fait l'objet d'un compromis non abouti.

(D. / SPRL V.P. )


Vu le jugement prononcé le 17 septembre 2009 par le tribunal civil de Dinant ...
1. L'objet de l'action originaire
L'action est mue par la SPRL [V.P.] qui a assigné C. D., le 4 novembre 2004, en paiement d'une facture du 26 mars 2004, sollicitant sa condamnation en principal, intérêts et clause pénale conventionnels, à lui payer un montant de 18.014,20 euros, facture tracée pour une commission sur vente rue S... Dinant, trois pour cent HTVA.
Cette facture a été contestée par son destinataire le 5 avril 2004 au motif qu'il n'avait jamais accepté de signer un quelconque mandat de vente en faveur de la SPRL et, partant, n'avoir jamais souscrit à ses conditions commerciales.
La SPRL a la charge de la preuve de la créance qu'elle prétend détenir sur le défendeur, en application des articles 870 du code judiciaire et 1315 du code civil.
Il n'est pas inutile de préciser que les parties sont entrées en relation dans les circonstances suivantes : la SPRL était l'agence immobilière chargée de vendre un immeuble visité par C. D., acquéreur potentiel ; à cette occasion C. D. a signalé à la SPRL qu'il allait mettre en vente un immeuble à Dinant [2].
La SPRL prétend qu'elle a été chargée verbalement d'intervenir pour la vente de cet immeuble, soulignant que c'est C. D. qui a pris l'initiative du contact et non l'inverse ; elle reste très imprécise sur les circonstances factuelles au cours desquelles le contrat aurait été conclu. Elle affirme avoir accompli des prestations qui se sont révélées essentielles et qui ont mené directement à la conclusion du contrat de vente entre C. D. et l'acquéreur M.
2. L'absence de contrat entre les parties
2.1. La demanderesse ne démontre pas l'existence d'un courtage immobilier ou d'un mandat de vente. En effet, le contrat est la rencontre d'une offre et d'une acceptation ; l'article 1108 du code civil énonce, parmi les « conditions essentielles pour la validité d'une convention », « le consentement de la partie qui s'oblige » [3].
Or, il apparaît, sans équivoque, que le défendeur ne voulait pas contracter avec l'agence immobilière dans les conditions proposées par celle-ci, refusant avec vigueur l'honoraire proposé, soit trois pour cent HTVA du prix de réalisation de l'immeuble ; l'agence n'ayant jamais revu ses prétentions financières à la baisse, force est de constater que le défendeur n'a jamais entendu s'engager dans ces conditions.
Le refus de l'honoraire de trois pour cent HTVA par le vendeur est compréhensible dès lors que le prix de vente était élevé et qu'aucun tarif dégressif n'était prévu et qu'en outre cette vente était particulière puisque le vendeur entendait vendre simultanément meubles et chevaux, l'agence immobilière ne s'en préoccupant pas alors que l'opération envisagée portait sur la vente de l'immeuble, meubles et chevaux de manière globale.
2.2. En outre, ce contrat, s'il avait été conclu, aurait dû répondre aux exigences de la loi sur les pratiques du commerce - quod non -.
L'article 88 de la loi du 14 juillet 1991 [4] relative aux pratiques du commerce énonce, qu'à peine de nullité, un contrat de vente à un consommateur doit faire l'objet d'un écrit comportant plusieurs mentions dont le prix à payer lorsque la vente se fait au consommateur en dehors de l'entreprise du vendeur.
La demanderesse prétend que c'est monsieur D. qui a pris l'initiative du contact avec elle ; elle ne le prouve pas et s'abstient de préciser l'endroit et la manière dont le contrat se serait noué [5]. Il sera dès lors tenu pour vrai que les contacts se sont noués en dehors des locaux de l'agence, le défendeur expliquant les circonstances de fait de la prise de contact entre les parties [6].
De manière inappropriée la demanderesse invoque l'article 2, paragraphe 2, de ladite loi pour dire que la loi n'exige pas la conclusion d'un contrat écrit :
  • la loi prévoit une section spéciale, section 11 du chapitre V qui contient l'article 88 prérappelé, pour définir les obligations des parties lorsque la vente se fait en dehors de l'entreprise du vendeur, comme en l'espèce ;
  • si la SPRL a bien envoyé un courriel le 9 décembre 2003 faisant état de la fixation de ses honoraires à trois pour cent HTVA du prix de vente réel, il faut constater qu'elle avait commencé sa mission, sans démontrer la base sur laquelle elle agissait, dès le mois de juillet en faisant paraître une annonce de vente et qu'à l'entame de la mission, à supposer même qu'elle ait été confiée à la SPRL, il n'y avait pas d'accord entre les parties sur la rémunération de l'agent immobilier. Ce courriel du 9 décembre 2003 ne démontre pas l'existence d'un contrat mais les conditions auxquelles la SPRL entendait contracter.
Même si le contrat devait être annulé pour contrariété à la loi sur les pratiques du commerce quod non puisqu'il n'y a pas de contrat, la SPRL n'aurait droit à aucun honoraire comme il sera dit infra.
2.3. Même en tenant compte des seuls principes du code civil relatifs à la formation des contrats, il faut constater que la demanderesse ne démontre pas l'existence du contrat de courtage immobilier qu'elle invoque.
L'article 1341 du code civil exige un écrit mais la demanderesse s'empare des articles 1354 et suivants du code civil pour fonder sa demande sur l'aveu fait par le défendeur de ce qu'il l'avait chargée de trouver un acquéreur pour son immeuble dinantais.
Elle se base sur le courriel que le défendeur lui a adressé le 6 décembre 2003 ; dans ce courriel le défendeur rappelle qu'il a refusé de souscrire aux conditions proposées par la demanderesse quant à ses honoraires et qu'il examinera sur des bases concrètes le salaire qui reviendrait à la demanderesse dans l'hypothèse où la vente « susvisée » se concrétiserait.
Le 11 décembre le défendeur informait la demanderesse que le candidat acquéreur qu'elle lui avait présenté n'avait pu réunir les fonds nécessaires à l'achat de l'immeuble de sorte que la condition suspensive assortissant le compromis [7] ne pouvait sortir ses effets.
La vente se réalisera le 11 février 2003 par la signature d'un compromis entre le défendeur, d'une part, et, d'autre part, M. M. et B. O., sans condition suspensive. Aucun acte n'a été posé par la SPRL en vue de la réalisation de cette vente - elle ne le revendique par ailleurs pas -, le défendeur ayant négocié cette vente seul.
Cette dernière vente n'a pu se conclure que par l'adjonction d'un second acheteur qui avait la capacité financière d'assumer le coût de l'opération, ce que M. M. présenté par la demanderesse n'avait pu faire seul.
Il peut être dit que le défendeur s'engageait à payer un salaire à l'agence si le compromis du 29 novembre conclu avec monsieur M. sortait ses effets ; or tel n'a pas été le cas. Cet engagement avait une logique puisque le défendeur a toujours reconnu que ce candidat acquéreur lui avait été présenté par l'agence ; toutefois on ne peut extrapoler de cet engagement visant un cas précis la reconnaissance de devoir payer un salaire pour la vente ultérieure de l'immeuble ayant fait l'objet d'un compromis non abouti.
La teneur de l'engagement du défendeur ressort des termes employés dans son courriel du 6 décembre 2003 puisqu'il fait état des sommes proméritées par l'agence dans l'hypothèse où la vente susvisée se concrétiserait dans les faits, soit à la levée des conditions suspensives ; or, les conditions suspensives ne se sont pas réalisées et la vente qui a été conclue ultérieurement l'était sans condition. Le défendeur ne s'est donc jamais engagé à payer des honoraires à la vente des biens mais a accepté de payer des honoraires si le compromis conclu avec monsieur M. le 29 novembre 2003 voyait sa condition se réaliser, - quod non -.
Le courriel du 6 décembre est une lettre d'intention circonstanciée émanant du défendeur, celle-ci désignant, comme l'écrit le professeur Wéry, op.cit. p. 184, « toute sorte de document précontractuel par lequel une partie ou toutes les parties envisagent de régler le processus de négociation et de formation du contrat ».
Le compromis de vente dont question dans la lettre d'intention n'ayant pas vu la condition suspensive se réaliser n'a pu sortir aucun effet, l'engagement d'honorer la prestation de l'agent immobilier manque dès lors d'objet.
L'action de la SPRL n'est dès lors pas fondée.
3. En réponse au surplus des conclusions de la SPRL, il y a lieu de dire que :
  • la Cour de cassation a dit, dans son arrêt du 14 avril 2005 [8], que le juge est tenu d'examiner la nature juridique des faits invoqués par les parties, quelle que soit la qualification que celles-ci leur ont donnée de sorte qu'il est indifférent et sans incidence sur la solution du litige le fait que dans le décours des procédures le défendeur a donné différentes qualifications aux faits litigieux dont certaines servaient davantage la thèse de la demanderesse ;
  • la demanderesse a certes communiqué un modèle de compromis de vente au défendeur, ce qui n'implique pas l'acceptation d'un contrat aux conditions fixées unilatéralement par la demanderesse ;
  • in concreto le prix du service offert par la demanderesse était un élément essentiel de la convention à conclure de sorte que sans accord sur celui-ci il n'y avait accord sur rien, raison pour laquelle aucune convention n'a été signée. Le fait que le prix proposé était fixé conformément au barème recommandé par l'Institut professionnel des agents immobiliers n'implique pas un accord du cocontractant ;
  • pour contrer l'application des articles 86 à 88 de la loi sur les pratiques du commerce la demanderesse prétend que celui qui invoque à son profit l'application de règles spéciales doit prouver qu'elles sont bien applicables à son cas. Or, le défendeur est la seule partie à développer un exposé des faits cohérent, par rapport au fait qu'aucun contrat n'a été rédigé lorsque la vente de l'immeuble aurait été confiée à la SPRL ; celle-ci est restée très floue quant aux circonstances de fait dans lesquelles elle a rencontré le défendeur et au cours desquelles il a été question de la mise en vente de l'immeuble litigieux tandis que le défendeur a exposé une version des faits détaillée et crédible que la cour a retenue ;
  • il n'y a aucun abus de droit dans le chef du défendeur de refuser le paiement qui lui est réclamé dès lors qu'il appartient à la demanderesse de démontrer l'existence et le quantum de sa créance, ce qu'elle ne fait pas ; la demanderesse ne démontre même pas l'importance de ses prestations, dans la thèse subsidiaire qu'elle défend, celle où la cour fixerait sa juste rémunération, alors que déjà le premier juge l'invitait à détailler celles-ci puisque dans son jugement du 17 septembre 2009 il lui ordonnait de produire des relevés précis et détaillés de ses prestations intervenues dans le cadre du contrat (descriptions des prestations et durées) et le relevé précis et détaillé des frais exposés avec production des pièces justificatives.
  • La demanderesse se contente de s'en référer à justice quant au montant de la juste indemnité qu'elle réclame, affirmant avoir payé un conseil technique extérieur pour évaluer l'immeuble, sans déposer le moindre état de frais, la seule certitude quant à ce étant l'inexactitude de l'évaluation.
La demanderesse ne démontre pas l'existence du contrat sur la base des principes généraux du droit civil et a fortiori sur la base des exigences plus formalistes de la loi sur les pratiques du commerce et il est fallacieux pour la partie demanderesse sur laquelle repose la charge de la preuve de tenter d'échafauder une thèse selon laquelle le défendeur se rendrait coupable d'un abus de droit en démontrant que la demanderesse n'a pas de droit contre lui ;
  • si même une restitution par équivalent avait dû être ordonnée suite à une annulation du contrat - quod non -, il faudrait conclure qu'aucune prestation utile que l'agence aurait effectuée au profit du vendeur n'est démontrée, la vente ayant été finalisée par le seul vendeur, l'utilisation partielle du compromis de l'agence n'étant pas déterminante, le notaire du vendeur pouvant lui rendre le même service.
3. La demande reconventionnelle de C. D.
Celui-ci introduit une demande reconventionnelle contre la demanderesse visant à voir celle-ci condamnée à l'indemniser d'un dommage moral qu'il ne précise nullement et dont la cour n'aperçoit nullement la consistance et d'un dommage matériel qu'il précise encore moins : en négociant avec ses acheteurs il a obtenu un prix bien supérieur à l'évaluation fournie par l'agence immobilière - il ne subit donc aucun dommage en ayant obtenu le prix de vente qu'il avait fixé - et ses frais de défense sont couverts par les indemnités de procédure octroyées sans qu'il ne soit autorisé à réclamer une indemnité pour couvrir ces frais au-delà du montant des indemnités de procédure.
Cette demande n'est donc pas fondée.

Dispositif conforme aux motifs.

Siég. :  Mmes B. Prignon, M.-A. Lange et M. Burton.
Greffier : M. M. Leclerc.
Plaid. : MesJ.-Ph. Devalck et J. De Beer de Laer.

 


[1] La loi du 14 juillet 1991 relative aux pratiques du commerce a été abrogée par la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur. Voy. également l'AR du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaires d'agents immobiliers.
[2] Cet immeuble sera vendu à un sieur M. et un sieur O. selon compromis du 11 février 2004 pour le prix de 421.419 euros dans les conditions décrites infra.
[3] Voy., à ce propos, les développements du professeur Wéry, in Droit des obligations, vol. I, Théorie générale du contrat, Larcier, 2010, n° 123 et suivants.
[4] Le demandeur ne conteste pas expressément que cette loi s'applique aux relations litigieuses ; celle-ci est, en effet, applicable en la présente cause.
[5] Si la rencontre entre les parties s'était déroulée au siège de l'agence, qui est une professionnelle du marché immobilier, un contrat aurait été signé et la demanderesse ne se serait pas lancée dans une opération aussi aléatoire comme elle l'a fait.
[6] A l'occasion de la visite d'un bien dont l'acquisition intéressait éventuellement le défendeur et que la demanderesse faisait visiter.
[7] Il s'agit du compromis du 29 novembre 2003.
[8] Cette revue, 2005, p. 856, et obs. G. De Leval.


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Sommaire

  • Un contrat de courtage immobilier conclu en dehors de l'entreprise du courtier doit, à peine de nullité, faire l'objet d'un écrit comportant plusieurs mentions dont le prix à payer. - A défaut de contrat de courtage valablement conclu, le courtier ne peut se fonder sur la seule reconnaissance unilatérale par le propriétaire qu'un candidat acquéreur lui a été présenté par ledit courtier pour prétendre à un salaire pour la vente ultérieure de l'immeuble ayant préalablement fait l'objet d'un compromis non abouti.

Mots-clés

  • Courtiers - Courtage immobilier - Contrats - Formation - Application de la loi sur les pratiques de marché et sur la protection du consommateur - Vente conclue en dehors de l'entreprise du courtier - Preuve - Matières civiles - Preuve du contrat - Aveu extrajudiciaire - Appréciation

Date(s)

  • Date de publication : 11/11/2011
  • Date de prononcé : 28/02/2011

Référence

Cour d'appel Liège (3 echambre), 28/02/2011, J.L.M.B., 2011/37, p. 1820-1824.

Branches du droit

  • Droit économique, commercial et financier > Intermédiaires commerciaux > Courtier
  • Droit judiciaire > Procédures particulières (affaires civiles) > Vente d'immeubles > Généralités

Éditeur

Larcier

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