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30/03/2010
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Cour d'appel Mons (2e chambre), 30/03/2010


Jurisprudence - Biens

J.L.M.B. 10/544
Usufruit - Rapports entre usufruitier et nu-propriétaire - Grosses réparations et réparations d'entretien .
L'énumération limitative par l'article 606 du code civil des grosses réparations à charge du nu-propriétaire doit être interprétée à la lumière des critères actuels de la construction.
Lorsque l'état d'insalubrité du bien en usufruit résulte d'une importante humidité consécutive au défaut persistant de l'usufruitier de procéder à des réparations d'entretien, ce dernier doit supporter les conséquences de son incurie.

(H. / J. )


Vu le jugement entrepris, prononcé contradictoirement le 26 mars 2007 par le tribunal civil de Charleroi, ...
L'action principale de l'appelant tend à la condamnation de l'intimé :
  • en ordre principal, à effectuer des travaux de grosses réparations et de remise en état de l'immeuble sis à Thuin, ..., sous peine d'une astreinte de 200 euros par jour de retard et, subsidiairement à la somme de 5.075 euros, représentant le montant total du coût des réparations fixées par l'expert désigné par le premier juge ;
  • à la somme de 3.600 euros à titre de loyers, arrêtés au 31 août 2006, ainsi que d'une somme mensuelle de 200 euros en compensation du loyer qu'il paie jusqu'à complet achèvement des travaux de remise en état de l'immeuble litigieux et ce, à dater du 1er septembre 2006 ;
  • à la somme de 1.656,14 euros à titre de précompte immobilier ;
  • à la somme de 1.000 euros en réparation des dégradations du mobilier appartenant à l'appelant.
L'intimé a formé une demande reconventionnelle en première instance tendant à la condamnation de l'appelant à effectuer, sous peine d'astreinte, des travaux d'entretien.
L'appelant fait grief au premier juge d'avoir déclaré sa demande principale non fondée.
L'intimé ne formule aucune critique à l'égard du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré sa demande reconventionnelle non fondée, qui est donc devenu définitif sur ce point.
Le litige concerne les droits et obligations des parties au sujet de la remise en état et de l'entretien de l'immeuble litigieux, dont l'intimé est nu-propriétaire et l'appelant l'usufruitier depuis 1999.
Le premier juge a effectué une relation des faits de la cause que la cour adopte.
L'appelant déclare que l'immeuble est insalubre en raison d'une importante humidité, ce qui a notamment causé l'effondrement de certains plafonds.
Par un jugement avant-dire droit du 21 septembre 2005, le premier juge a désigné l'architecte Jean Laurent en vue d'examiner l'immeuble, lequel a déposé son rapport le 2 février 2006, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation.
A la suite des débats et des arguments développés par les parties, il importe, tout d'abord, de déterminer si les réparations sollicitées constituent des grosses réparations devant être mises à charge du nu-propriétaire en vertu des articles 605 et 606 du code civil et, dans l'affirmative, si l'usufruitier peut contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations.

« L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, les grosses réparations demeurent à charge du propriétaire à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas, l'usufruitier en est aussi tenu ».

Selon l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ... Toutes les autres réparations sont d'entretien ».
Il s'agit d'une énumération limitative qui, depuis l'adoption du code civil en 1804, doit être toutefois interprétée en fonction de critères qui sont ceux de notre époque en matière de bâtiments.
Selon la Cour de cassation :

« Les grosses réparations sont les gros travaux de rétablissement et de reconstruction, ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble, qui revêtent un caractère de réelle exception dans l'existence même de la propriété et dont les frais requièrent normalement un prélèvement sur le capital » (Cass., 22 janvier 1970, Pas., 428, et notes ; J. Hansenne, Les biens, Liège, p. 1058-1062).

L'expert Laurent relève :
  • une bonne présentation des lieux, à l'exception des dégâts et de l'humidité ;
  • la réfection du plafond de la chambre à rue ;
  • un ancien plafonnage sur lattis présentant une partie effondrée sur plus ou moins un mètre cinquante sur un mètre cinquante ;
  • le manque de deux ardoises sur le versant avant de la toiture ;
  • une forte humidité dans le conduit de la cheminée au niveau du grenier arrière expliquant une partie de l'humidité dans la chambre arrière ;
  • sur la poutre intermédiaire de la toiture, la présence d'une humidité qui s'écoule sur le plancher qui menace ruine actuellement sur une surface de soixante centimètres sur deux mètres cinquante ;
  • la nécessité de reposer deux ardoises sur la toiture du grenier avant qui devait être étanche en 1999 à cet endroit ;
  • l'effondrement partiel du plafond de la chambre arrière résultant, d'une part, de l'humidité en provenance du mur arrière (enterré) du grenier et des accessoires de corniche usés et, d'autre part, du versant de toiture à proximité de la verne intermédiaire où les accessoires en zinc sont usés ;
  • de l'humidité en provenance des parties de toitures usées (zinguerie) devait exister en 1999 mais de manière moins prononcée ;
  • l'humidité en provenance des parties de toiture usées (zinguerie) ne devait pas exister en 1999 ;
  • l'urgence des réparations pour stopper les infiltrations qui vont dégrader rapidement les lieux.
Il ressort du rapport de l'expert que les dégâts qu'il a constatés trouvent leur origine dans de l'humidité provenant de la toiture et pour partie du sol.
En ce qui concerne l'humidité provenant de la toiture, elle s'explique par l'absence de deux ardoises et de la vétusté de la zinguerie dont la détérioration est survenue après 1999, date depuis laquelle l'appelant est devenu usufruitier. Pour le surplus, l'expert n'a émis aucune remarque particulière en ce qui concerne le reste de la toiture.
Ainsi, il y a lieu d'admettre que le remplacement de deux ardoises sur le toit ne constitue pas une grosse réparation mais une réparation élémentaire d'entretien. Quant au remplacement de la zinguerie usée, il ne peut s'agir non plus d'une grosse réparation, consistant en de gros travaux revêtant un caractère de réelle exception dans l'existence même du bâtiment.
Il s'agit, dès lors, de la réalisation de travaux d'entretien qui incombent uniquement à l'usufruitier, qui doit supporter toutes les conséquences de son incurie à cet égard.
En ce qui concerne l'humidité ascensionnelle en provenance du mur enterré qui, selon l'expert, existait déjà dans une moindre mesure avant 1999 et qui a contribué, avec la zinguerie usée, à l'effondrement du plafond de la chambre arrière de l'immeuble, l'appelant n'a fourni aucune explication et ne dépose aucune pièce permettant à la cour de vérifier l'ampleur de cette humidité et des travaux indispensables en vue d'y remédier, susceptibles de constituer de grosses réparations, telles que définies ci-dessus.
Partant, les demandes de l'appelant relatives au paiement de 3.600 euros à titre de loyers, de 200 euros en compensation des loyers qu'il paie et de 1.000 euros en réparation des dégradations de son mobilier, sont dépourvues de fondement.
Il en va de même au sujet de sa demande de condamnation de l'intimée au paiement de la somme de 1.656,14 euros à titre de précompte immobilier qui, selon l'article 607 du code civil, constitue une « charge annuelle de l'héritage » incombant à l'usufruitier.
Le premier juge a compensé les dépens de première instance des parties entre elles, compte tenu qu'il a déclaré les demandes principales et reconventionnelles non fondées, ce qui doit être confirmé à défaut de contestations de leur part.
L'appelant ayant succombé dans ses prétentions en degré d'appel, il doit être condamné aux dépens de l'intimé pour cette instance, qu'il liquide à la somme de 2.000 euros.
Ce montant représente l'indemnité de procédure maximum, prévue par l'arrêté royal du 26 octobre 2000, pour un litige, comme en l'espèce, portant sur une somme entre 5.000 euros et 10.000 euros.
Or, l'intimé ne justifie pas sa revendication à cet égard, en manière telle qu'il convient de lui allouer la somme de 900 euros, étant l'indemnité de base prévue par la disposition précitée.

Par ces motifs, ...
Confirme le jugement a quo en ce qu'il déclare la demande principale de monsieur Georges H. non fondée et compense les frais et dépens de la première instance exposés par les parties entre elles.
Délaisse à monsieur Georges H. ses frais et dépens d'appel et le condamne à payer à monsieur M. la somme de 900 euros à titre d'indemnité de procédure d'appel.
Siég. :  MM. J. Gillardin, J.-Fr. Malengreau et Mme Fr. Thonet.
Greffier : Mme K. Fontaine.
Plaid. : MesTh. Hanon (loco A. Michiels) et M.-Fr. Nicaise.

 



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  • L'énumération limitative par l'article 606 du Code civil des grosses réparations à charge du nu-propriétaire doit être interprétée à la lumière des critères actuels de la construction. - Lorsque l'état d'insalubrité du bien en usufruit résulte d'une importante humidité consécutive au défaut persistant de l'usufruitier de procéder à des réparations d'entretien, ce dernier doit supporter les conséquences de son incurie.

Mots-clés

  • Usufruit - Rapports entre usufruitier et nu-propriétaire - Grosses réparations et réparations d'entretien

Date(s)

  • Date de publication : 17/06/2011
  • Date de prononcé : 30/03/2010

Référence

Cour d'appel Mons (2 echambre), 30/03/2010, J.L.M.B., 2011/24, p. 1159-1162.

Branches du droit

  • Droit civil > Droits réels > Usufruit > Obligations

Éditeur

Larcier

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