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01/04/2011
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Tribunal civil Liège (4e chambre), 01/04/2011


Jurisprudence - Généralités

J.L.M.B. 11/19
I. Contrats - Exécution - Interprétation - Recherche de la commune intention des parties - Interprétation qui donne un sens à l'engagement - Baux - Généralités - Caution locative - Débition d'intérêts.
II. Prescription - Matières civiles - Point de départ - Naissance de l'action.
1. L'interprétation des conventions repose sur la recherche de la commune intention des parties. Pour déterminer cette intention commune, le juge peut se fonder sur des éléments extrinsèques à l'acte, et notamment sur l'exécution que les parties ont donné à la convention avant que surgisse la contestation. Il doit également privilégier l'interprétation qui donne un sens à l'engagement.
La clause qui autorise un bailleur à exiger la constitution d'une garantie en numéraire, en précisant que pendant qu'elle sera inutilisée elle ne sera productive d'aucun intérêt au profit du preneur, doit être raisonnablement interprétée en ce sens que l'incorporation dans le patrimoine du bailleur de la garantie constituée par l'émission d'un chèque par le preneur entraîne la débition d'intérêts.
2. La prescription étant une défense opposée à une action tardive, elle ne commence à courir qu'au jour où naît cette action.
Partant, l'action en remboursement d'une caution locative et des intérêts qu'elle a produits ne peut se prescrire qu'à compter de l'échéance du bail.

(T. / Me Hissel qualitate qua faillite SPRL S. )


Vu la décision rendue le 27 mai 2010 par le juge de paix du canton de Liège II, ...
I. Les antécédents du litige
Le 1er février 1980, monsieur Mathieu T. donne en location via un contrat de bail commercial à la SPRL S. un rez-de-chaussée situé... à Liège. Le loyer est fixé à 180.000 francs par trimestre.
L'article 9 dudit contrat prévoit :

« La partie bailleresse pourra, en outre, réclamer paiement d'une somme en numéraire égale à trois mois de loyer à titre de garantie complémentaire qu'elle ne sera tenue de restituer qu'après le départ de la partie preneuse des lieux loués et remise de ces derniers en leur état convenu. Pendant qu'elle sera inutilisée, cette somme ne sera productive au profit de la partie preneuse d'aucun intérêt ».

Un chèque d'une valeur de 180.000 francs est remis par le locataire à monsieur Mathieu T. le 1er février 1980.
Les parties admettent que ce chèque est encaissé.
Le contrat de bail est renouvelé à deux reprises : le 24 janvier 1989 et le 6 janvier 1998. Ce dernier renouvellement est signé par madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T., actuels appelants, en leur qualité d'héritiers de monsieur Mathieu T.
La SPRL S. est déclarée en faillite par jugement prononcé par le tribunal de commerce de Liège le 21 décembre 2004. Maître Hissel est désigné en qualité de curateur.
Le 1er février 2005, madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T. font parvenir au curateur une déclaration de créance d'un montant de 10.654,36 euros, certains loyers et certaines charges étant demeurés impayés. Une somme de trois fois un euro à titre provisionnel est également réclamée respectivement pour les dégâts locatifs éventuels, pour les charges de copropriété et pour les charges de chauffage relatives à la période s'étendant entre le 1er novembre 2004 et le 31 janvier 2005.
Le litige porte sur les modalités devant entourer la déduction de la garantie locative constituée en 1980 (4.462,08 euros), et plus précisément sur la possibilité de majorer celle-ci d'intérêts, en vertu du contrat de bail.
Madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T. postulent que la garantie locative soit déduite en principal uniquement, compte tenu de l'interprétation qu'il convient de conférer à l'article 9 du contrat de bail. A titre subsidiaire, ils réclament la limitation des intérêts aux cinq dernières années calculées à partir du 26 mars 2007 (date d'introduction de la procédure). A titre plus subsidiaire encore, ils affirment qu'il convient de limiter, sur la base de la théorie de l'abus de droit, la débition des intérêts à partir du 21 décembre 2004, date du jugement déclaratif de faillite.
Maître Hissel, en sa qualité de curateur, sollicite pour sa part qu'il soit dit pour droit que madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T. sont redevables à la masse faillie du montant initial de la garantie locative, à majorer des intérêts aux taux légaux successifs depuis la conclusion du bail le 1er février 1980 jusqu'au 31 décembre 2010 (soit 11.872,86 euros) à majorer des intérêts aux taux légaux successifs depuis cette date jusqu'au complet paiement.
Le magistrat cantonal, dans son jugement du 27 mai 2010, consacre la thèse défendue par maître Hissel, et dit pour droit qu'outre le montant initial de la garantie locative, madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T. sont redevables à la masse faillie du montant produit par cette somme en intérêts aux taux légaux successifs depuis la conclusion du bail, soit le 1er février 1980.
Madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T. interjettent appel de cette décision par une requête du 18 août 2010. Ils formulent la même demande que devant le premier juge.
Maître Hissel postule la confirmation du jugement entrepris.
II. Discussion
1. Quant au champ d'application de l'article 9 du contrat de bail
L'article 9 du contrat de bail permet à la partie bailleresse de réclamer paiement « en numéraire » d'une somme équivalente à trois mois de loyer à titre de garantie.
Madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T. affirment que la remise d'un chèque n'équivaut pas à un paiement d'une somme en numéraire, sous peine d'interpréter extensivement une clause dérogatoire au droit commun, laquelle doit être interprétée strictement selon un principe tiré de préceptes d'interprétation élaborés par la jurisprudence. Par ailleurs, l'exclusion de l'assimilation du paiement par remise d'un chèque au paiement d'une somme en numéraire répond au prescrit de l'article 1162 du code civil.
Maître Hissel, en sa qualité de curateur de la SPRL S., indique pour sa part que le chèque fut transformé en numéraire via l'encaissement par le bailleur.
Selon l'article 1156 du code civil, l'interprétation des conventions repose sur la recherche de l'intention commune des parties. Ainsi, « ce n'est point la forme littérale de l'expression écrite de cette intention qui doit avoir la prééminence, dès lors que cette expression ne correspondrait pas à leur intention réelle » [1].
Pour déterminer cette intention commune, le juge peut se fonder sur des éléments extrinsèques à l'acte, et notamment sur l'exécution que les parties ont donnée à la convention avant que surgisse la contestation [2].
En l'espèce, il n'est pas contesté que le locataire a remis au bailleur un chèque de 180.000 francs à la date du 1er février 1980. Cette remise ne s'explique que par la volonté des parties de constituer une garantie locative au sens de l'article 9 du contrat de bail. En effet, si le bailleur a accepté de recevoir et d'encaisser un chèque d'un montant de 180.000 francs (et si le locataire a donné ce chèque), c'est qu'ils considéraient tous deux que ce paiement avait une cause juridique. Or, dans la mesure où aucune disposition légale spécifique ne contraignait le locataire à constituer pareille garantie, il y a lieu d'interpréter la remise du chèque litigieuse comme une constitution de garantie locative au sens de l'article 9 du contrat de bail.
Partant, il y a lieu d'appliquer l'article 9, paragraphe 2, pour déterminer si et dans quelle mesure la somme de 180.000 francs encaissée par le bailleur a produit des intérêts.
2. Quant à l'interprétation du terme « inutilisée »
L'article 9 du contrat de bail prévoit :

« La partie bailleresse pourra, en outre, réclamer paiement d'une somme en numéraire égale à trois mois de loyer à titre de garantie (...). Pendant qu'elle sera inutilisée, cette somme ne sera productive au profit de la partie preneuse d'aucun intérêt ».

Les parties s'opposent quant à l'interprétation qu'il convient de conférer au terme « inutilisée ».
Selon madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T., le seul encaissement du chèque ne peut être considéré comme une utilisation de la garantie. En premier lieu, l'encaissement est une opération inéluctable lorsqu'un chèque est émis. En second lieu, si l'encaissement (inéluctable) est assimilé à une utilisation, cela revient à consacrer une débition automatique d'un intérêt au profit du preneur, ce que les parties n'ont pas convenu. Enfin, en application de l'article 1158 du code civil, l'article 9 doit être interprété par rapport à la matière des baux : les termes « pendant qu'elle sera inutilisée » signifient « tant qu'il n'y sera pas fait appel ».
Maître Hissel considère, au contraire, que l'encaissement doit être assimilé à une utilisation au sens de l'article 9 du contrat de bail dans la mesure où le bailleur aurait pu déposer l'argent sur un compte commun ou bloqué. En outre, l'interprétation proposée par madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T. (débition d'un intérêt à partir du moment où il serait fait appel à la garantie) enlève tout sens à la clause, ce qui ne peut avoir été l'intention des parties.
Le jugement dont appel privilégie la thèse de maître Hissel en sa qualité de curateur en se fondant sur l'article 1157 du code civil. Dans l'interprétation proposée par madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T., la clause n'aurait pas de sens puisqu'aucun intérêt ne pourrait jamais être dû, puisque des intérêts seraient dus précisément à partir du moment où la garantie locative serait « utilisée », c'est-à-dire rendue au preneur ou octroyée au bailleur. Or, à ce moment, étant utilisée, la garantie locative ne saurait être productive d'intérêts. Par contre, l'interprétation de maître Hissel donne un effet à la clause et un effet logique.
Comme cela a déjà été précisé ci-dessus, l'article 1156 du code civil impose au juge, lorsqu'il interprète une convention, de déterminer la commune intention des parties. Les préceptes d'interprétation issus des articles 1157 à 1662 du code civil ne peuvent se substituer à ce principe de base, mais ils peuvent aider l'interprète à rechercher cette commune intention [3].
Les parties ont entendu limiter la débition d'intérêt au bénéfice du preneur au seul cas où la somme en numéraire payée à titre de garantie serait utilisée, c'est-à-dire exploitée, employée.
En encaissant le chèque, mais surtout en intégrant la somme litigieuse à son patrimoine privé, le bailleur a bien « utilisé » la somme au sens de l'article 9 de la convention. Il a incorporé cette somme à son patrimoine et a pu en avoir un libre usage. De la sorte, il a eu à sa disposition une somme qui a pu elle-même générer des intérêts.
Contrairement à ce qu'indiquent madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T., l'inéluctabilité de l'encaissement du chèque n'engendre pas qu'un intérêt serait dû de plein droit en dépit du libellé de la clause. Ce qui constitue l'utilisation, c'est l'encaissement du chèque par le bailleur à son profit, et l'absence d'individualisation de la somme en dehors de son patrimoine.
L'article 1158 du code civil n'est pas pertinent en l'espèce. En effet, le libellé de l'article 9 est le suivant :

« Pendant qu'elle sera inutilisée, cette somme ne sera productive au profit de la partie preneuse d'aucun intérêt ».

Le pronom « elle » ne renvoie donc pas à la garantie locative, comme invoqué par madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T., mais à la somme versée par les locataires. Il ne s'agit donc pas de déterminer quand la garantie locative serait « utilisée », mais de préciser quand il y a « utilisation » du numéraire versé.
En outre, quand bien même l'on admettrait que l'interprétation proposée par madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T. ait un sens (celui d'empêcher la débition de tout intérêt au bénéfice du preneur avant l'éventuelle utilisation de la garantie locative), il y aurait quand même lieu, en application de l'article 1162 du code civil, d'écarter cette interprétation et d'opter pour celle proposée par maître Hissel, en sa qualité de curateur. En effet, en vertu de cette disposition, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. La constitution d'une garantie locative ayant pour but de protéger le bailleur, il ya lieu d'interpréter l'article 9 en faveur de celui qui a contracté l'obligation, à
savoir le locataire.
3. Quant à la prescription
Madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T. sollicitent qu'en application de l'article 2277 du code civil, le montant des intérêts créditeurs soit limité aux intérêts échus depuis le 25 mars 2002, la citation remontant au 26 mars 2007.
Maître Hissel indique, quant à lui, qu'il ne réclame pas des intérêts sur une somme due en 1980, mais comptabilise les intérêts créditeurs qu'aurait dû porter le montant perçu par le bailleur et ce, en application de l'article 9 du contrat de bail.
La prescription étant une défense opposée à une action tardive, elle ne commence évidemment à courir qu'au jour où naît cette action [4].
En l'espèce, est en cause l'action en restitution de la garantie locative diligentée par maître Hissel, en sa qualité de curateur, action qui ne peut naître qu'à l'échéance du bail. L'action étant née au plus tôt le 1er février 2005 (selon la déclaration de créance de madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T., les loyers ont couru jusqu'en janvier 2005), le délai de prescription n'a pu courir qu'à cette date.
Partant, que l'on retienne ou non le bref délai de cinq ans stipulé à l'article 2277 du code civil, l'action ne peut être déclarée prescrite, compte tenu notamment de l'effet interruptif découlant de l'introduction de la présente procédure.
4. Quant à l'abus de droit
Madame Anne-Marie T. et monsieur Thierry T. demandent à titre subsidiaire la réduction des prétentions de maître Hissel. En réclamant des intérêts de manière disproportionnée, ils estiment que ce dernier se rend coupable d'abus de droit. En outre, ils ajoutent que cette attitude est contraire au critère de la finalité légale puisque la garantie locative a été créée dans le but de couvrir les dégâts locatifs éventuels. Ils proposent dès lors de réduire la demande aux intérêts courus et échus depuis la date présumée à laquelle la société faillie a cessé d'honorer ses engagements, soit au jour du jugement déclaratif de faillite.
L'abus de droit consiste dans l'exercice de ce droit d'une manière qui excède manifestement les limites de l'exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente [5].
En l'espèce, le tribunal constate qu'il n'y a pas eu usage du droit excédant manifestement les limites de son exercice normal. Le droit de réclamer remboursement de la garantie locative, telle que stipulée dans le contrat, est un droit subjectif qu'il appartient au locataire d'exercer discrétionnairement.
Les intérêts sont dus dès utilisation du numéraire versé à titre de garantie.
5. Quant aux intérêts dus
Les intérêts sont donc dus à dater de l'encaissement du chèque au bénéfice de monsieur T.
Les parties ne précisent toutefois pas à quelle date le chèque a été encaissé, ni à quelle date le bail a été résolu, pas plus que l'impact de cette résolution sur le cours des intérêts.
Elles ne s'expliquent pas sur le taux qu'il convient d'appliquer, maître Hissel estimant qu'il convient de calculer les intérêts créditeurs au taux légal sans justifier cette position.
Il y a, dès lors, lieu d'ordonner une réouverture des débats sur ces deux points : la période durant laquelle les intérêts ont couru, et le taux d'intérêt qu'il convient d'appliquer.
6. Les dépens
Les dépens seront réservés jusqu'à l'issue complète du litige.

Par ces motifs, ...
Ordonne la réouverture des débats et invite les parties à s'exprimer quant à la période durant laquelle les intérêts ont couru et quant au taux qu'il convient d'appliquer.
Fixe à cette fin le calendrier suivant pour l'échange des conclusions ...
Dit pour droit que l'audience de plaidoiries se tiendra le 23 septembre 2011 à neuf heures quinze pour trente minutes de débats.
Réserve à statuer pour le surplus en ce compris les dépens.
Siég. :  Mmes E. Rixhon, I. Dijon et M. Fr. de Maere d'Aertrycke.
Greffier : Mme Fr. Kaiser.
Plaid. : MesJ.-P. Douny, S. Levatino et V. Hissel.

 


[1] P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, tome I, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 594, n° 389.
[2] Voy. notamment Cass., 6 octobre 1997, Pas., 1997, I, 986.
[3] P. Van Ommeslaghe, op. cit., p. 607, n° 396.
[4] H. De Page, Traité élémentaire de droit civil, tome VII, Bruxelles, Bruylant, 1957, p. 1043, n° 1147.
[5] Cass., 10 juin 2004, Pas., I, 2004, 996.


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Sommaire

  • L'interprétation des conventions repose sur la recherche de la commune intention des parties. Pour déterminer cette intention commune, le juge peut se fonder sur des éléments extrinsèques à l'acte, et notamment sur l'exécution que les parties ont donné à la convention avant que surgisse la contestation. Il doit également privilégier l'interprétation qui donne un sens à l'engagement. - La clause qui autorise un bailleur à exiger la constitution d'une garantie en numéraire, en précisant que pendant qu'elle sera inutilisée elle ne sera productive d'aucun intérêt au profit du preneur, doit être raisonnablement interprétée en ce sens que l'incorporation dans le patrimoine du bailleur de la garantie constituée par l'émission d'un chèque par le preneur entraîne la débition d'intérêts. - La prescription étant une défense opposée à une action tardive, elle ne commence à courir qu'au jour où naît cette action. - Partant, l'action en remboursement d'une caution locative et des intérêts qu'elle a produits ne peut se prescrire qu'à compter de l'échéance du bail.

Mots-clés

  • Contrats - Exécution - Interprétation - Recherche de la commune intention des parties - Interprétation qui donne un sens à l'engagement - Baux - Généralités - Caution locative - Débition d'intérêts
  • Prescription - Matières civiles - Point de départ - Naissance de l'action

Date(s)

  • Date de publication : 13/05/2011
  • Date de prononcé : 01/04/2011

Référence

Tribunal civil Liège (4 echambre), 01/04/2011, J.L.M.B., 2011/19, p. 920-925.

Branches du droit

  • Droit civil > Contrats spéciaux > Location/louage > Bail commercial

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