Me Connecter
Me connecter
PartagerPartager
Fermer
Linked InTwitter
Partager
Partager

Recherche dans la JLMB

Retour aux résultatsDocument précédentDocument suivant
Information
14/05/2013
Version PDF
-A +A

Cour d'appel Mons (2e chambre), 14/05/2013


Jurisprudence - Vente immobilière

J.L.M.B. 13/713
Vente - Formation - Vente immobilière - Condition suspensive - Obtention d'un crédit - Modalité probatoire du refus - Sanction en cas de non-respect .
Dans une vente immobilière soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit, la clause imposant à l'acquéreur de notifier l'information de non-obtention du crédit constitue une convention portant sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition suspensive.
Lorsque les acquéreurs n'ont pas respecté cette modalité, en raison de l'impossibilité de notifier dans le mois de la signature du compromis un refus qui n'existe pas, la condition ne peut pour autant être réputée levée.
Si les candidats-acquéreurs démontrent avoir entamé des démarches pour obtenir un prêt, qu'ils n'ont finalement pas obtenu, la condition suspensive doit être considérée comme étant défaillie.

(J.-P. C. et B. L. / J.-Cl. R. et J. K.W.B. )


Vu le jugement dont appel prononcé le 7 mars 2011 par la quatrième chambre du tribunal de première instance de Charleroi (...)
1. Les faits et antécédents de la procédure
1. Monsieur J.-P. C. et son épouse, Madame B. L., ont confié à l'agence immobilière B. le soin de procéder à la vente de leurs immeubles situés à C., étant :
  • une maison d'habitation située rue (...) ;
  • un garage situé rue (...).
Le 23 janvier 2009, une promesse de vente est signée par Monsieur et Madame C., d'une part, et Madame J. K.W.B. Cette dernière signe pour elle-même et pour le compte de son époux, Monsieur J.-Cl. R.
Le compromis de vente est signé sous la condition suspensive de l'octroi d'un crédit hypothécaire de 130.000 euros. Il est convenu qu'à défaut de justifier au vendeur, dans le mois de la signature du compromis, que le crédit a été refusé, la condition est réputée remplie et la vente sera parfaite.
Le contrat comprend également une clause selon laquelle si l'une des parties reste en défaut de remplir ses obligations dans le délai fixé, et après mise en demeure, l'autre partie pourra soit considérer de plein droit la vente nulle et non avenue et réclamer des dommages et intérêts fixés conventionnellement à 15 pour cent du prix de vente, soit poursuivre l'exécution du contrat.
2. Les acquéreurs n'ont ni notifié une décision de refus, ni passé l'acte authentique.
Après une mise en demeure le 24 juin 2009, en l'absence de réponse, Monsieur et Madame C. assignent Monsieur et Madame R. devant le tribunal de première instance de Charleroi. Ils demandent le paiement d'une indemnité fixée à 19.500 euros, majorée des intérêts au taux de 10 pour cent l'an jusqu'à parfait paiement à partir du 24 mai 2009.
Devant le premier juge, Monsieur et Madame R. sollicitent la tenue d'enquêtes car ils indiquent avoir parfaitement tenu informé l'agent immobilier mandaté par les vendeurs.
Les vendeurs sollicitent de prononcer la résolution judiciaire de la vente aux torts et griefs des défendeurs et de les condamner solidairement au paiement d'une somme de 19.500 euros, majorée des intérêts au taux de 10 pour cent.
Le 7 mars 2011, le tribunal de première instance de Charleroi dit la demande recevable mais non fondée. II condamne les demandeurs aux dépens.
3. Par requête déposée au greffe de la cour d'appel de Mons le 2 novembre 2011, Monsieur et Madame C. critiquent la décision entreprise. Ils demandent la réformation du jugement et réitèrent leurs demandes formées devant le premier juge.
Par conclusions déposées le 17 février 2012, Monsieur et Madame R. introduisent un appel incident et demandent que le jugement dont appel soit réformé en ce qu'il a réduit le montant des indemnités de procédure. Ils demandent une indemnité de procédure de base pour la première instance et pour l'appel, soit 2.200 euros par instance.
4. Introduits dans les formes et délais légaux, les appels principal et incident sont recevables. Leur recevabilité n'est du reste pas contestée.
2. Discussion
1. La convention des parties prévoit, en son article « conditions particulières », une condition suspensive d'obtention d'un crédit.
Celle-ci stipule qu'à défaut de justifier au vendeur, dans le mois de la signature du compromis, que le crédit a été refusé, la condition est réputée remplie et la vente sera parfaite.
2. Il n'est pas contesté que Monsieur et Madame R. n'ont pas respecté cette clause : dans le mois de la signature du compromis, ils n'ont jamais averti officiellement les vendeurs du fait que le crédit était refusé, et pour cause : à cette date, aucun refus de crédit ne leur était opposé. Au contraire, la pièce 2 de leur dossier atteste de leurs nombreuses démarches et de l'accord de principe qu'ils avaient obtenu de la banque B.N.P. Paribas.
3. La question qui se pose a dès lors trait à la portée qu'il convient de donner à la clause intitulée « condition suspensive » dans le compromis de vente.
La clause est libellée comme suit :

« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l'octroi à l'acquéreur d'un crédit hypothécaire de 130.000 euros, qu'il s'engage à solliciter dès la signature des présentes, auprès d'un organisme bancaire aux conditions générales du marché.

À défaut par l'acquéreur de justifier au vendeur dans le mois de la présente que ce crédit lui a été refusé, et ce par la production d'une attestation émanant de l'organisme de crédit, cette condition sera réputée remplie et la vente sera parfaite.

Si, dans le délai susmentionné, l'acquéreur justifie que le crédit lui a été refusé, l'acompte qu'il aurait versé au vendeur lui sera restitué sous déduction d'une indemnité, calculée pro rata temporis et fixée à un pour cent l'an par mois du prix de vente pour l'indisponibilité temporaire du bien. Le vendeur s'oblige à restituer le surplus de l'acompte (pas d'acompte versé) ».

4. Il est constant que, dans la commune intention des parties, l'immeuble était acquis sous la condition suspensive de l'obtention d'un crédit : cette condition était essentielle, et le délai de notification de l'information ne peut s'analyser comme une obligation distincte et prépondérante sur l'obtention réelle du crédit.
Ainsi, selon la doctrine, une telle clause est une convention portant sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition suspensive et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie, « La vente conditionnelle, bien plus qu'une abréviation de langage », in B. Dubuisson et P. Wéry, La mise en vente d'un immeuble. Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Bruxelles, Larcier, 2005, pp. 105-106).
En l'espèce, il n'est pas possible de notifier dans le mois de la signature du compromis un refus qui n'existe pas.
5. Par contre, Monsieur et Madame R. démontrent qu'ils ont entamé des démarches pour obtenir un prêt, qu'ils ont multiplié celles-ci à la suite d'un premier refus et qu'ils en avaient informé l'agent immobilier, notamment en introduisant une nouvelle demande directement auprès dudit agent immobilier, par ailleurs intermédiaire de crédit.
Ce faisant, ils ont tout tenté pour lever la condition suspensive mais ils ont été contraints de constater un refus définitif, de telle sorte que la condition suspensive n'est jamais levée.
Il faut dès lors bien constater que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la condition suspensive était défaillie, et le jugement dont appel doit être confirmé.
6. Monsieur et Madame C. succombent et doivent supporter les dépens des deux instances. (...)

Dispositif conforme aux motifs.

Siég. :  M. J.-Fr. Malengreau, Mme B. Inghels et M. X. Thunis.
Greffier : Mme B. Branteghem.
Plaid. : MesC. Dussard et Fr. Eteve (loco Fr. Loute).

 



Fermer

Sommaire

  • Dans une vente immobilière soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit, la clause imposant à l'acquéreur de notifier l'information de non-obtention du crédit constitue une convention portant sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition suspensive. - Lorsque les acquéreurs n'ont pas respecté cette modalité, en raison de l'impossibilité de notifier dans le mois de la signature du compromis un refus qui n'existe pas, la condition ne peut pour autant être réputée levée. - Si les candidats-acquéreurs démontrent avoir entamé des démarches pour obtenir un prêt, qu'ils n'ont finalement pas obtenu, la condition suspensive doit être considérée comme étant défaillie.

Mots-clés

  • Vente - Formation - Vente immobilière - Condition suspensive - Obtention d'un crédit - Modalité probatoire du refus - Sanction en cas de non-respect

Date(s)

  • Date de publication : 24/01/2014
  • Date de prononcé : 14/05/2013

Référence

Cour d'appel Mons (2 echambre), 14/05/2013, J.L.M.B., 2014/4, p. 170-172.

Branches du droit

  • Droit civil > Droit des obligations - Principes généraux > Modalités > Obligation conditionnelle
  • Droit civil > Contrats spéciaux > Vente > Formation du contrat de vente
  • Droit civil > Contrats spéciaux > Vente > Vente immobilière

Éditeur

Larcier

User login